Неустойка за просрочку квартиры

Расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия: порядок ее взыскания и сроки выплаты

Неустойка за просрочку квартиры

Расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

Когда и за что можно требовать неустойку?

Предусмотрено три случая:

  1. После просрочки срока сдачи многоквартирного дома.
  2. Застройщик затянул с подписанием передаточного акта по квартире.
  3. После передачи жилого помещения, но с теми же нарушениями.

В первом случае застройщик отправляет приглашение на заключение дополнительного соглашения.

В нём указывается причина, по которой строительство не завершено и прописаны новые сроки окончания и передачи жилых помещений участникам долевого строительства.

После получения согласия на подписание и государственной регистрации соглашения застройщик выплачивает компенсацию за невыполнение в срок обязательств на банковские реквизиты дольщика.

Во втором случае неустойка выплачивается за каждый день до подписания акта передачи. В третьем – за фактическое количество дней, которые пришлось ждать жилплощадь по срокам, указанным в договоре (дополнительным соглашениям).

Строительная организация освобождается от уплаты, если задержка передачи квартиры произошла по вине дольщика, а также вследствие наступления чрезвычайных обстоятельств: стихийных бедствий, наводнений, землетрясений, изменений в законодательстве и иных событий, повлиять на которые у сторон нет возможности.

Формула расчета неустойки

Договором ДДУ и пунктом 2 статьи 6 закона №214 прописана формула для определения суммы. Для подсчёта нужны следующие сведения:

  1. Стоимость по договору, уплаченная в счёт будущего получения жилого помещения.
  2. Ставка рефинансирования Центрального банка РФ (равна ключевой) на день предъявления претензии.
  3. Период, в течение которого произошла просрочка.

Для примера возьмём стоимость однокомнатной квартиры по договору в девятьсот пятьдесят четыре тысячи триста рублей (954 300). Ставка рефинансирования — 7,25% (c 26.03.18). Одна стопятидесятая от неё — это 0.0004833. Просрочка — 2 месяца. Это 60 дней. Посчитаем:

  1. 954300х0.0004833 = 461.245 рублей. Это сумма за один день просрочки.
  2. 461.245х60 = 27674.7 рублей. Итого за два месяца просрочки неустойка составит двадцать семь тысяч шестьсот семьдесят четыре рубля и семьдесят копеек.

Если застройщик добровольно согласился на выплату, то с этой суммы удерживается подоходный налог в размере тринадцати процентов. В ином случае у гражданина возникает обязанность задекларировать полученные денежные средства и уплатить налог самостоятельно.

Для автоматического подсчёта в интернете разработаны специальные онлайн-калькуляторы.

Калькуляторы расчёта неустойки

Первым и простым из онлайн-калькуляторов представлен калькулятор от Дольщик 74.

  1. На странице вводим “Стоимость объекта по договору”. У нас это 954 300 рублей.
  2. Дата передачи объекта. Заполняется по принципу: год (пишется полностью), месяц и день. У нас 31.03.18.
  3. Дальше предлагается рассчитать неустойку на текущее число или дату передачи жилого помещения. При выборе второго варианта значок календаря станет активным. Квартиры у нас пока нет, поэтому выбор пал на текущее время (10.09.18).
  4. Третий пункт оставляем без изменений либо ставим “Физическое лицо”.
  5. Нажимаем на кнопку “Рассчитать”.

Чуть ниже отобразятся три параметра: количество дней просрочки, сумма неустойки и штраф за невыполнение первоначального требования. Справа красным цветом — итоговая стоимость, которую застройщик обязан будет заплатить.

Вторым по популярности идёт калькулятор от сообщества юристов:

  1. Цена договора. В нашем случае это те же 954 300 рублей.
  2. Период просрочки. В первое поле вводим дату предполагаемого по договору окончания строительства (в формате день, месяц, год). Во втором ничего не меняем либо нажимаем кнопку “Сегодня”.
  3. Ваш статус. Выбираем “Физическое лицо”.
  4. Пункт “Применять процентную ставку” оставляем без изменений.
  5. Ставим галочку на “Подпись при печати”.
  6. Нажимаем кнопку “Рассчитать”.

В результатах расчета увидим постоянную ссылку, которую можно скопировать для вставки в ворд либо сразу распечатать таблицу с результатами. Минус калькулятора в том, что он считает сумму неустойки без учёта штрафных санкций.

Теперь осталось предъявить расчёт застройщику.

Взыскание неустойки с застройщика

Добровольная выплата неустойки застройщиком:

  1. Пишем претензию на имя строительной организации, с которой заключен договор. Распечатывается в двух экземплярах.
  2. Передаём в офис застройщика с обязательной отметкой о приёме на листе заявителя или заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
  3. Ждём ответа организации. По закону на письменный ответ даётся 30 дней (ст. 12 закона №59).

В случае положительной реакции на почту придёт приглашение для подписания дополнительного соглашения и выплаты неустойки. Отрицательный ответ или отсутствие письма — это повод для дальнейшего разбирательства в суде: застройщик отказался от оплаты по взятым обязательствам.

Порядок взыскания неустойки в суде

Собираем документы (договор, претензию, ответ на неё, копию квитанции об оплате письма с описью и уведомлением) и пишем исковое заявление в районный суд по месту регистрации застройщика. Дальнейший алгоритм действий:

  1. Отдаем в канцелярию суда исковое заявление с перечнем документов (см. выше) с обязательной отметкой о принятии.
  2. Дальше иск проходит стадии регистрации, передачи материалов судье, и результатом становится решение вопроса о принятии к рассмотрению.
  3. Выносится определение о подготовке и назначении дела к судебному разбирательству. Процедура занимает три дня и месяц до первого слушания соответственно.
  4. На первом заседании суд истребует доказательства обеих сторон.
  5. Выносится окончательное постановление суда. Если заявление написано грамотно, то правовая практика рассмотрения таких дел показывает, что суд на стороне дольщика.

Мировое соглашение предусматривает 45-дневный срок выполнения обязательств. В остальных случаях — на усмотрение суда.

Как составить исковое заявление

В заявлении следует отобразить следующее:

  1. Краткое содержание существа дела и причина, по которой иск подан.
  2. Основные параметры заключённого договора.
  3. Сослаться на ст. 309, 310 Гражданского кодекса.
  4. Статьи 13, 15 ФЗ №2300-I. Обязательно упомянуть пункт 2 статьи 6 №214.
  5. Расчет неустойки.
  6. Требования и приложения.
  7. Роспись и дата написания.

Госпошлина

Подпункт 4 пункта 2 статьи 333.36 Налогового кодекса говорит, что истцы по искам о нарушении прав потребителей освобождаются от уплаты государственной пошлины. Об этом следует написать и в исковом заявлении.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/zpp/tovary/raschet-neustojki.html

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия (ДДУ) в 2020 году – расчет, образец, формула

Неустойка за просрочку квартиры

Покупатель, который выплатил застройщику всю сумму за объект по договору долевого участия, имеет право на передачу ему квартиры к определенному дню.

Если этого не произошло, он может подать претензию к организации, не выполнившей своих обязательств, после чего обратиться с иском в суд либо перейти ко второму этапу сразу.

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия полагается со дня, который идет вслед за тем, когда квартира должна была быть передана покупателю. Так, если этот момент был указан как первое марта, то ее течение начинается со второго.

Если же в документе присутствовала формулировка «первый квартал 2020 года», то, поскольку он длится с января по март, обязательство рассматривается как невыполненное, начиная с первого апреля. Конец этого промежутка наступает, только когда собственность оформляется на покупателя.

В действительности ключевым событием, на которое ориентируются обе стороны, является не сдача объекта в целом, а передача самой квартиры оплатившему ее лицу. Такое действие фиксируется передаточным актом.

В договоре долевого участия (ДДУ) устанавливается, что застройщик с дольщиком обязаны оформить такую бумагу к определенной дате, именно этот факт (но не сдача дома!) считается исполнением обязательства, а его просрочка ведет к начислению пени/highlight].

Выдвижение требования о компенсации при этом допускается равным образом и если квартира еще не предоставлена (срок задержки течет далее, сама выплата затребуется по состоянию на определенный день), и после ее передачи (тогда речь идет об окончательной сумме).

Покупатель, которому не передали недвижимость в оговоренный срок, обладает возможностью:

  • прибегнуть к досудебному урегулированию, в этом случае он пишет претензию к застройщику;
  • обратиться в суд с соответствующим иском.

При этом первый вариант действий не установлен в качестве обязательного, дольщик может обратиться в суд сразу.

В то же время для застройщика зафиксировано, что ему требуется рассмотреть этот документ, для него он имеет юридическую силу.

При его отказе его будут ждать дополнительные последствия в виде штрафа и издержек после процесса в суде.

Претензия дольщика составляется в соответствии с образцом, этот документ должен содержать следующие элементы:

В правом верхнем углу — обозначения обоих контрагентовСначала получателя:

  • название должности в организации лица, которому бумага непосредственно направлена;
  • его фамилия с именем и отчеством;
  • адрес этой структуры (в том числе индекс)

Затем отправителя, ФИО и адрес

Далее по центру название«Досудебная претензия застройщику по соглашению о ДДУ»
Следом идет основная частьСначала приводятся сведения о заключенном договоре (описательная):

  • устанавливается, по какому объекту была оформлена сделка;
  • и ее цена, при этом следует подчеркнуть, что деньги (как основная сумма, так и проценты по ипотеке и иные платежи) были предоставлены в полном объеме;
  • далее указывается, что по этому соглашению квартира должна была поступить к заявителю такого-то числа;
  • потом идет прямое утверждение, что объект в настоящее время еще не перешел в распоряжение покупателя.

Ниже следует мотивировочная часть, там со ссылкой на нормы Федерального закона 214-ФЗ (об участии в долевом строительстве многоквартирных домов) указывается что:

  • застройщик был обязан передать жилье при полном погашении суммы в установленный срок;
  • при отсутствии такой возможности известить о задержке за два месяца до согласованной даты;
  • так как этого не случилось, заявитель имеет право на неустойку.

Резолютивная часть включает требование на основании допущенной просрочки выплатить надлежащие пени составителю документа:

  • здесь же приводится расчет неустойки, в котором используется формула, приведенная ниже, со всеми пояснениями к буквенным обозначениям;
  • завершается эта часть прямым призывом к адресату перечислить средства в течение определенного срока
Указываются реквизиты дольщикаВ том числе названия банков, где у него открыты счета и их номера
Также приводится его индивидуальный номер налогоплательщикаОканчивается документ предупреждением о том, что при отсутствии должной реакции его составитель далее обратится в суд, оговаривается, что это подразумевает дополнительные затраты времени и средств для обеих сторон, которых желательно избежать

Образец претензии по договору долевого участия можно скачать здесь.

Вышеизложенная претензия может быть направлена в организацию следующим образом:

ЛичноВ таком случае составитель приходит в офис с двумя экземплярами, один требуется вручить сотруднику организации-застройщика, а на втором он расписывается в получении первого и он остается самому дольщику
По почтеТогда бумага отсылается заказным письмом с описью и получением уведомления о вручении, его приход считается подтверждением, что обращение дошло

Как осуществляется расчет (формула)

В законе указано, что за каждые сутки, которые входят в период задержки сдачи квартиры, застройщик обязан перечислить дольщику сумму, которая составляет:

  • одну трехсотую часть от ставки отечественного Центробанка в общем случае;
  • одну сто пятидесятую (т.е. в два раза больше) для граждан.

Эта величина принимается в размере, в котором она была установлена на дату, когда обязательство должно было быть выполнено. Ее исчисляют от цены, которая была указана в договоре.

Порядок исчисления срока просрочки приведен выше в соответствующем разделе. Таким образом, формулы выглядят следующим образом:

РН = 1/300хСЦБ х ЦО х КД

Где:

РНРазмер неустойки
СЦБСтавка рефинансирования ЦБ
ЦОЦена объекта
КДКоличество дней

Для физических лиц она выглядит сходно с одним отличием:

РН = 1/150хСЦБ х ЦО х КД

Где все множители ранее приведены, но в знаменателе 150 вместо 300 (что увеличивает сумму вдвое).

: по данной теме

Порядок взыскания

Ниже приведены два варианта разрешения данного спора. При согласии застройщика с требованиями дольщика, которые выдвинуты в претензии, стороны договариваются о размере компенсации.

Если же он отказывается или не реагирует, то покупатель квартиры оформляет иск в суд.

Добровольное решение

Застройщик, столкнувшийся с претензией дольщика, который предлагает выплатить ему неустойку, может согласиться сделать это в добровольном порядке.

В такой ситуации обе стороны заключают соглашение, в котором определяют порядок такой компенсации.

Со своей стороны покупатель может сделать уступку, согласившись, что средства ему будут перечислены в несколько меньшем размере.

Равным образом застройщик имеет право предложить наряду с прямыми выплатами либо же вместо них произвести отделку помещения в счет некоторой суммы задолженности.

Следует помнить, что и в подобном случае истинные затраты на такие работы не достигнут величины, которая полагается дольщику.

Иначе говоря, на практике при согласии застройщика пойти навстречу контрагентом он будет рассчитывать на уменьшение величины своего платежа. Также ему не потребуется платить штраф и судебные издержки.

Обращение в суд

Если же к соглашению прийти не удалось, так как:

  • застройщик отказался предоставлять компенсацию;
  • вовсе не отреагировал на обращение;
  • покупателя не устроили предложенные им условия, то последнему понадобится обратиться с иском в судебное ведомство.

Для этого ему требуется составить исковое заявление, приложив к нему следующий комплект бумаг:

  • копия паспорта (развороты с личными данными и пропиской);
  • три экземпляра договора долевого участия;
  • документы, удостоверяющие, что составитель выплатил требуемые суммы (в таком же количестве, что и в предшествующем пункте);
  • претензия к застройщику, если она составлялась (порядок ее написания в соответствующем разделе);
  • акт приемки-передачи объекта (если он уже получен составителем, и ему требуется компенсация за закончившийся срок);
  • иные документы, удостоверяющие правоту обращающегося.

Иск подается в соответствии с выбором дольщика:

  • по месту его собственного проживания;
  • расположения компании;
  • там, где сделка была заключена либо исполнялась.

Дело подсудно районному суду общей юрисдикции, если сумма неустойки свыше 50 тысяч рублей. Если она не достигает этого предела, разбирательство производит мировой суд.

При переходе дела в суд требование становится составным. Прежде всего, оно включает саму неустойку, по Гражданскому кодексу такая сумма не может составить более 400 тысяч рублей.

Также в иск входит:

Компенсация затратКоторые он понес на вынужденную аренду жилой площади в период после того, как у застройщика возникла обязанность предоставить ему объект, клиент получает право на такую сумму, если в данном регионе у него нет иного жилья, кроме снимаемого
Морального ущербаХотя она не слишком просто доказывается и часто суды этот пункт отвергают
ШтрафКоторый служит дополнительным наказанием, его сумма составляет 50% от указанной судом (прочее идет государству)

Таким образом, в день, который следует за тем, когда квартира должна перейти дольщику, при отсутствии такого события он получает право на пени, которые платятся за весь период до получения им жилья.

Прежде всего клиент имеет право обратиться с претензией в саму организацию, чтобы получить только неустойку и избежать затрат времени и средств, хотя и сумма будет меньше положенного.

При отказе этой структуры пойти навстречу это лицо подает иск в суд, где может потребовать возмещения ему как упомянутой суммы (уже полностью), так и арендной платы за жилье, где он находился вместо неполученной квартиры, морального вреда (погашается не всегда) и штрафа.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyaudit.ru/neustojka-za-prosrochku-sdachi-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastija/

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия в 2018 году

Неустойка за просрочку квартиры

В данном материале мы рассмотрим практические моменты как взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия в 2018 году.

Судебная практика предъявляет ряд требований к порядку взыскания неустойки, соблюдение которых позволит Вам избежать снижения размера неустойки, а также разобраться в тонкостях расчета размера неустойки при пропуске сроков долевого строительства многоквартирного дома.

статьи:

1. Неустойку снижать нельзя, но…

2. Как не допустить снижение неустойки

3. Штраф за неуплату неустойки. Миф или правда?

4. С какого момента нужно рассчитывать неустойку

Выводы

Неустойку снижать нельзя, но…

На сегодняшний день суды достаточно часто снижают, иногда значительно, размер установленной законом неустойки, подлежащей взысканию с застройщика при нарушении им своих обязательств по договору долевого строительства.

Как застройщику это удается в рамках действующего законодательства?

И так, согласно ст. 10 федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при ненадлежащем исполнении обязательств застройщик обязан выплачивать потребителю неустойку. При нарушении сроков передачи квартиры потребителю неустойка рассчитывается по правилам ч. 2 ст. 6 указанного закона.

Однако понятие неустойки и возможность ее снижения устанавливаются в другом законе – ст.ст. 330-333 Гражданского кодекса РФ.

Анализ указанных положений позволяет утверждать, что в случаях приобретения квартиры по договору долевого участия гражданином для личного пользования снижение законной неустойки допускается в исключительных случаях.

При этом, обязательным условием снижения размеров неустойки судом является наличие ходатайства застройщика с обязательным указанием и обоснованием мотивов, по которым снижение является допустимым.

В частности, застройщик должен представить доказательства того, что взыскание неустойки в том или ином размере приведет к получению потребителем необоснованной выгоды – что, согласитесь, достаточно сложно себе представить. При этом застройщик также обязан обосновать исключительность того или иного указанного им в ходатайстве случая, являющегося основанием для снижения законной неустойки.

Таким образом, если застройщик не заявляет ходатайства о снижении размера неустойки либо не предоставляет доказательств обоснованности мотивов снижения неустойки суд должен удовлетворить требование в полном объеме. В противном случае нужно подавать жалобы на принятые судебные решения, вплоть до Верховного Суда РФ (определение ВС РФ от 20.10.2015).

Как не допустить снижение неустойки

И так, если ходатайства о снижении неустойки от застройщика не поступило – суд снижать ее размер не имеет права. Но если соответствующее ходатайство имеется, недопустимо пускать все на самотек.

Приведем несколько примером, какие можно принять меры по оспариванию ходатайства. При этом, рекомендую фиксировать свои возражения в письменной форме и приобщать к материалам гражданского дела.

Первое, на что нужно обращать внимание суда, это на требования п. 1,2 ст. 333 ГК РФ, согласно которым снижение неустойки возможно при наличии одновременно трех обстоятельств:

1) исключительность случая, являющегося основанием для снижения неустойки;

2) явная несоразмерность размера неустойки последствиям нарушения сроков строительства;

3) взыскание неустойки может повлечь получение потребителем необоснованной выгоды.

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

При этом доказать все эти обстоятельства должен застройщик – потребителю достаточно лишь обозначить, что застройщик никак не обосновал перечисленные обстоятельства (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

Более того, согласно сложившейся судебной практике не являются безусловным основанием для снижения неустойки такие обстоятельства как:

  • тяжелое финансовое положение застройщика;
  • наличие у застройщика задолженности перед другими кредиторами;
  • наложение ареста на денежные средства или иное имущество застройщика;
  • отсутствие бюджетного финансирования по объекту строительства;
  • неисполнение обязательств контрагентами застройщика;
  • выполнение ответчиком социально значимых функций;
  • и т.п.

При формулировании возражений против заявленного ходатайства застройщика об уменьшении размера неустойки, участник долевого строительства не обязан доказывать возникновение у него убытков (п. 1 ст.

330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для потребителя, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно.

В частности, допустимо ссылаться на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

Если Вам удастся подтвердить отсутствие законных оснований для уменьшения размера неустойки, суд откажет в ходатайстве о снижении размера неустойки (постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).

Штраф за неуплату неустойки. Миф или правда?

Источник: https://uristnet.ru/neustoyka-za-prosrochku-sdachi-kvartir/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.