Незначительная доля в квартире судебная практика 2021

Содержание

Признание доли в квартире незначительной, принудительный выкуп, образец иска в суд 2021 г

Незначительная доля в квартире судебная практика 2021

Последние изменения: Январь 2021

Положившая начало приватизация с последующим дарением и наследованием части жилья привели к росту по геометрической прогрессии долевой собственности.

Исследование соразмерности «владения» и признание доли незначительной легли в основу запрета на вселение жильцов и обязательности выкупа совладельцами.

 Законодательная неопределённость конкретных размеров отчуждаемого имущества требуют рассмотрения и вынесения решения в судебном порядке.

Определение незначительной доли

Правилам пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, разделам, выделам конкретной части и принудительному выкупу при признании доли незначительной ГК РФ посвятил 252-ую статью.

Малая доля в квартире провоцирует ряд собственников реализовать её по баснословным тарифам совладельцам или завладеть целым объектом недвижимости за символическую стоимость. Правовой вакуум создало равное конституционное право на использование жилья и отсутствие конкретики относительно незначительной доли в квартире, это сколько по метражу, удельному весу или иному параметру?

Раздел имущества между владельцами предусматривается:

  1. Соглашением между участниками (п.1 ст.252 ГК РФ). Сделка предполагает добровольную передачу части другим собственникам по любому из выбранных договоров отчуждения с обязательной нотариальной регистрацией. В большинстве случаев несущественная доля поглощается существенной, хотя добровольное соглашение не запрещает производить процесс отчуждения в обратном порядке.
  2. Решением судебного органа. Поводом для обращения в судебную инстанцию является отсутствие консенсуса между сторонами относительно способа, условий раздела или возможности выдела без ущерба для других собственников (п.3 ст.252 ГК РФ). Цель установления факта несоразмерности имущественных ценностей – принудительный выкуп малозначительной доли в квартире.

Если невозможно определиться с вопросами о порядке пользования, то суд вправе принять решение о получении денежной компенсации хозяином малой части, для назначения которой необходимо решение о признании незначительной доли собственности в квартире, что не требует согласия хозяина для получения денежных средств.

Какая доля в квартире считается незначительной

Ключевой момент для внесения ясности в отношения между собственниками – определение незначительной доли в квартире через суд. Органом правосудия незначительность устанавливается при одновременном выполнении трёх условий:

  1. Отсутствие возможности реального выделения. Выдел части жилья подразумевает преобразование целого объекта в ряд дробных составляющих, предполагающих физическую возможность для каждого собственника или семьи:
    • предоставления отдельной комнаты;
    • наличия отдельного входа минуя соседей (оценка планировки изолированных или проходных комнат);
    • установления индивидуальных лицевых счетов.
  1. Малая доля в квартире:
    • в процентном отношении, например, по удельному весу составляющая 1/12 часть;
    • в абсолютном выражении, например, по метражу составляющая порядка двух метров, что ниже предусмотренного размера жилплощади по квадратным метрам в регионах, как минимум в три раза.
  1. Обоснование отсутствия существенного интереса в использовании данного объекта по прямому назначению, а именно для проживания при:
    • наличии иной полноценной недвижимости;
    • задолженности по коммунальным платежам;
    • неучастии в ремонте материально и физически;
    • оставлении без ответа предложений о выкупе, мене и т.д.

Алгоритм признания малозначительной доли

 

Признание доли в праве собственности незначительной необходимо для разъезда с совладельцами, установления принудительного выкупа за принадлежащие метры по оптимальной стоимости.

Для принятия судом соответствующего решения необходимо подготовить документацию и значимые аргументы, поскольку если соглашение достигается добровольно, то процедура обращения в судебные инстанции теряет смысл.

Процедура проведения

Как признать долю в квартире малозначительной, определяется проведением досудебных мероприятий, предъявлением доказательной базы, подтверждённой документально. Процедура признания включает пошаговое проведение следующих действий:

  1. Попытка досудебного урегулирования. Данный этап заключается в инициативе решения вопроса в договорном порядке. Целесообразно предоставление письменных предложений о выкупе с обоснованием ценового фактора в результате проведённой экспертной оценки, что послужит доказательством изъявлённого желания самостоятельного решения вопроса и лишит необходимости суд от проведения дополнительных экспертиз.
  2. Сбор доказательств. Для принятия решения о продаже незначительной доли в квартире и признания части малой суду желательно предъявить документальные подтверждения в виде:
    • выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности ответчика на иной объект недвижимости, существенно превосходящий по размерам принадлежащую часть в спорной квартире;
    • документы об оплате коммунальных услуг, квитанции о проведении ремонта истцами без участия ответчика;
    • перечня свидетелей, чьи показания смогут подтвердить факт отсутствия собственника, имеющего незначительную долю на территории помещения и единственность жилья истцов с постоянным местонахождением.
  1. Составление иска и участие в разбирательствах. Учитывая, что выплачиваемые в принудительном порядке отступные за долю в квартире – это затрагивание конституционных прав, охраняемых государством, следует заручиться поддержкой юриста-профессионала для представления интересов в суде.
  2. Вынесение вердикта и вступления в права владения. После вынесения судебного решения и вступления в силу необходимо:
    • внести денежные средства в размере, определённом судебной инстанцией, в качестве выкупа малозначительной доли квартиры;
    • обратиться в регистрационные органы для приведения документации в соответствие с судебным решением;
    • получить обновлённую выписку из ЕГРН и вступить в права собственности объектом на основании правоподтверждающего документа.

Если судебное решение вынесено в пользу ответчика, то можно подавать апелляцию в вышестоящую инстанцию вплоть до Верховного Суда, поддерживающего основных собственников и определяющего для нижестоящих судов, как применять нормы закона.

Форма и содержание иска определяется в соответствии со статьями 131 и 132 ГПК РФ. Образец искового заявления о признании доли незначительной должен содержать:

  1. Информационную часть, включающую:
    • наименование и местонахождение судебной инстанции;
    • данные истца и ответчика.
  1. Описательную часть, содержащую информацию о спорном объекте недвижимости:
    • указание конкретного размера, принадлежащего сторонам;
    • хронологию возникновения долевой собственности;
    • констатацию единственности жилья истца и отсутствие нахождения ответчика;
    • данные об оплате коммунальных платежей;
    • ссылку на статью Кодекса, допускающую признание несущественной доли в квартире, принадлежащей ответчику.
  1. Резюмирующую часть, определяющую:
    • невозможность совместного проживания ввиду отсутствия объективных причин для выделения доли собственности;
    • обоснование признания несоразмерности имущества ответчика с частями собственности остальных участников с последующим получением денежных средств за незначительную долю в доме или квартире.
  1. Дату подачи иска, подпись истца и перечень приложений документов:
    • общегражданского паспорта заявителя;
    • выписку из домовой книги;
    • правоустанавливающие документы (дарственные, участие в приватизации, договоры купли-продажи части);
    • заключение оценщика о стоимости доли ответчика;
    • банковскую квитанцию об уплате госпошлины, размер которой определяется стоимостью приобретаемой ценности и колеблется в интервале от 400 до 60000 рублей;
    • техническую документацию, выданную БТИ;
    • выписки из ЕГРН о размере принадлежащего объекта;
    • документальные доказательства обоснованности исковых требований.

Сроки и затраты

Признание доли малозначительной по срокам занимает, начиная от двух месяцев, однако период может быть увеличен ввиду необходимости проведения дополнительных экспертиз, своевременной неявки в суд свидетелей и оценки картины в комплексе, подачи на апелляции и позиции ответчика. После вступления решения в силу регистрационная процедура оформления прав собственности в Росреестре не превышает двух недель.

Помимо госпошлины, истцу необходимо произвести оплату:

  • регистрационных услуг при оформлении в собственность малозначительной доли жилья, ранее принадлежащей ответчику;
  • за проведение оценки имущества;
  • юридических услуг.

При вынесении положительного решения понесенные расходы могут быть возложены судебным органам на ответчика при указании в исковом заявлении.

Судебная практика

Впервые норму п.4 ст.252 ГК РФ применил Верховный Суд, акцентировав внимание на незначительности доли, которую можно выкупить в принудительном порядке и без согласия собственника ввиду невозможности выделения в соответствии со статьёй 247 ГК РФ.

Воспользоваться частью недвижимости в два квадратных метра по прямому назначению для проживания невозможно, поскольку она перестаёт быть жильём в прямом смысле. В соответствии с Определением ВС РФ № 5 –В11-134 от 05.04.2012 года была признана ничтожно малая доля в квартире с принудительной выплатой компенсации.

Главный суд отметил, что рассматривавшие судебные инстанции существенно «нарушили нормы материального права», и постановил выплату отступных с последующим прекращением права собственности.

До принятия решения Верховным Судом о поглощении мелких «кусков» большими правоохранительные органы не вмешивались, поскольку ссылались на Конституцию, охраняющую собственность в размере квадратного метра, а нижестоящие суды не имели перед собой правила применения закона «авторитетным органом».

Имея образец в виде определения высшего судебного органа, незначительность доли в квартире стала признаваться судебной практикой с моментальным принятием решения о назначении принудительного размера компенсации вне зависимости от наличия или отсутствия желания у хозяина. Особая ценность сложилась вследствие ликвидации мошеннических схем, ранее дававших право принуждать к продаже за бесценок значительные части собственности или реализовывать несущественные доли в доме по баснословным ценам.

Полезные материалы:

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/pravo-sobstvennosti/priznanie-doli-kvartiryi-neznachitelnoy/

Доля в квартире: новый закон 2021

Незначительная доля в квартире судебная практика 2021

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Доля в квартире согласно новому закону теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Если ранее допускалось продать даже полметра, то теперь подобным образом действовать не получится.

Что касается порядка самой процедуры реализации, здесь алгоритм действий практически не претерпел изменений – процесс по-прежнему обладает рядом тонкостей, в основном затрагивающих момент получения согласия на сделку от остальных собственников помещения.

Закон о продаже доли в недвижимости

До недавнего времени практика реализации небольших долей в квартире была весьма распространена, что обычно выражалось в продаже настолько маленьких частей жилплощади, что проживать на них не представлялось возможным. Однако долевая собственность на жилище так или иначе возникала, к тому же можно было без проблем прописаться.

Возможность проведения подобных сделок повлекла за собой образование ряда мошеннических схем, в частности, связанных с приобретением нескольких небольших долей в одном помещении с целью дальнейшего выживания его реальных собственников. Словом, результатом разрешения продажи микродолей выступили многочисленные аферы и обманы обычных граждан.

К тому же покупка части квартиры значительно упрощала регистрацию и поиск места труда для приезжих, следствием чего выступил приток мигрантов. Причем последние нередко проживали в одной квартире целыми десятками.

Перечисленные причины привели к созданию законопроекта о запрете отчуждения микродолей, поступившего на рассмотрение еще в декабре 2017 года. А вот уже в июне новый закон о продаже доли в квартире был одобрен.

Суть проекта заключается в следующих основных моментах:

  • Доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена только в том случае, если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем со всеми удобствами. Проще говоря, на законодательном уровне установлена учетная норма в виде фиксированного значения метража. И вот если реализуемая доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится.
  • Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ. Предположительно размер варьируется от 8 до 15 кв. м на одного человека. Например, в Москве норма составляет 10 кв. м. Если доля, предназначенная к продаже, составляет меньше указанного значения – продать часть жилья не удастся ни при каких обстоятельствах.

Также предполагается, что регистрация проживающих в квартире не может быть проведена, если на каждого из них приходится доля в размере, не достигающим порога учетной нормы помещения.

То есть, если даже доля куплена, ее владелец не сможет проживать в квартире, потому как размер приобретенной части слишком мал и не отвечает нормам.

Исключение – родственники хозяина квартиры и в целом члены семьи (супруги, родители, дети, дяди, братья и так далее). Однако этот момент еще остается под вопросом.

Важно уточнить, что положения законопроекта касаются лишь ситуаций отчуждения долей посредством реализации. Правило учетной нормы не распространяется на случаи, когда право на часть жилища возникает вследствие приватизации, раздела имущества между супругами, наследования либо иного законного права.

Порядок продажи доли в жилом помещении

Собственник доли в жилом помещении, намеревающийся продать таковую, должен понимать – провести подобную сделку без согласия остальных владельцев не получится. Вдобавок в этом случае на первый план выступает преимущественное право прочих собственников, предполагающее выкуп реализуемой доли. Такая практика особенно актуальна для коммунальных квартир.

А вот когда владельцы отказываются приобрести предложенную им часть жилища, ее допускается реализовать на рынке недвижимости. Причем такой отказ либо, наоборот, выражение согласия на продажу, требуется зафиксировать в письменной форме. Лишь после этого соглашение о реализации доли будет заверено нотариусом. Кстати, участие последнего теперь также обязательно.

Если же говорить более подробно о том, как продать долю в квартире, обычно порядок действий включает такие этапы:

  1. Выделение доли. Обычно при долевой собственности не указывается, какая именно часть принадлежит каждому совладельцу. В документах значение выражается в виде дроби, например, 1/3 от площади объекта. Соответственно перед продажей потребуется выделить долю, иначе говоря, определить, какой именно участок квартиры пойдет на продажу. Этот вопрос решается только при участии всех совладельцев и по обоюдному согласию, потому как использование жилья третьим лицом не должно нарушать их интересов. В ином случае, части распределяются через обращение в судебные органы.
  2. Оценка стоимости доли. Допускается привлекать сторонних экспертов, но лишь при наличии у них сертификата на деятельность. Итоговое заключение оформляется в виде соответствующего акта, заверенного подписью специалиста и с указанием даты проведения процедуры.
  3. Уведомление в письменной форме остальных собственников о продаже собственной доли в квартире. Бумага должна содержать цену и условия сделки. Если в качестве покупателя выступает сразу несколько совладельцев, продавец может выбрать среди них наиболее подходящего. Однако, если в течение месяца другие собственники не изъявляют желания приобрести реализуемую часть – долю допускается продать третьим лицам. Если же отказ от приобретения части жилища поступил от всех прочих собственников единовременно, допускается приступить к продаже ранее 30 дней с момента направления последним извещения о намерениях реализовать долю.
  4. Поиск покупателя. Здесь все происходит стандартным способом через подачу объявления в СМИ, размещения текста о реализации доли на площадках в интернете.
  5. Заключение договора между приобретателем и продавцом, и обязательное заверение бумаги у сотрудника нотариата. Последний проверит грамотность составленного соглашения, а также изучит правомерность текущей сделки, и лишь после этого заверит документ печатью и подписью.
  6. Регистрация прав на долю в квартире, перешедших к новому владельцу с целью получения соответствующей справки и коррекции сведений в единой базе ЕГРН.

Источник: https://law03.ru/housing/article/dolya-v-kvartire-novyj-zakon

Незначительная доля квартиры судебная практика 2017 | Гордон и Партнеры

Незначительная доля в квартире судебная практика 2021

Вопрос о незначительности доли в квартире возникает не сам по себе, а в связи с выкупом (продажей) такой доли. Как правило, в суд обращаются за принудительным выкупом.

Выкуп доли у участника общей долевой собственности может быть проведен по согласию между участниками общей собственности, а при не достижении согласия – по решению суда (статья 252 Гражданского кодекса РФ). Важное условие статьи, которое создает препятствие для досудебного урегулирования споров – выплата стоимости доли возможно с согласия ее собственника (ч.4 ст.252 ГК РФ).

С одной стороны это правило соответствует конституционному праву о защите частной собственности, с другой, остальные участники долевой собственности – такие-же собственники, и их право собственности (возможность пользования имуществом) ограничивается правами собственника незначительной доли. И эта статья до настоящего времени создает сложно разрешаемые правовые ситуации.

Рассматривая одно из дел о «принудительном» выкупе доли у участника долевой собственности (квартиры), Верховный Суд РФ  указал на обязанность судов устанавливать наличие обстоятельств, с которыми законодатель в статье 252 Гражданского кодекса РФ  допустил применение такой принудительной выплаты:

  • когда доля собственника незначительна,
  • доля не может быть реально выделена,
  • собственник доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Незначительная доля

Критерий незначительности доли в кодексе отсутствует, что порождает споры и злоупотребления между участниками общей собственности.

Поскольку общая собственность может возникать на различные виды имущества (движимое, недвижимое, производственное и т.д.) с учетом правовой позиции Верховного Суда РФ в каждом случае спора о принудительном выкупе доли спор должен разрешаться судами с учетом конкретных обстоятельств, устанавливая выше указанные обстоятельства.

Так, разрешая спор о принудительном выкупе незначительной доли в квартире в Москве, суд постановил решения исключительно на совокупности обстоятельств (апелляционное определение Мосгорсуда от 30.03.2017г. гр.д.№33-11815), в том числе определил долю в общем имуществе, как незначительную.

Обстоятельства дела: В собственности истца находилась доля 2-х комнатной квартиры размером 19/20, а у ответчика – 1/19 доля. В квартире проживал ответчик. Вселению истца препятствовал. У ответчика было другое жилое помещение.

Суд удовлетворил исковые требования.

Мотивы принятого решения:

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводу, что возникшие правоотношения между участниками долевой собственности по поводу объекта собственности – двухкомнатной квартиры свидетельствуют о наличии исключительности случая, когда данный объект не может быть использован собственником _______, имеющим меньшую долю в праве собственности, по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности, то есть прав _______.

Данный вывод суд первой инстанции сделал на основе изучения фактических обстоятельств, которые позволили суда установить:

— ответчик существенного интереса в спорном жилом помещении не имеет,

— имеет на праве собственности другое жилое помещение,

— между сторонами сложились крайне неприязненные отношения относительно порядка пользования жилым помещением, его оплаты и содержания, что препятствует их совместному проживанию в одном жилом помещении без выдела в натуре их долей.

Обоснование невозможности совместного пользования квартирой позволяет суду делать вывод о необходимости выделить доли в натуре. И только затем, с учетом этого обстоятельства, становится обоснованной оценка судом размера долей для их выдела внатуре.

В рассматриваемом деле районный суд г.Москвы, с чем позже согласился Московский городской суд, установил  незначительную долю ответчика в квартире:

на долю ответчика приходится 1,535 кв.м жилой площади, которые не могут являться самостоятельным объектом жилищных прав и не могут быть выделены в натуре, в связи с чем отсутствует реальная возможность использования ответчиком жилой площади, приходящейся на его долю в спорном жилом помещении.

Данный вывод суд первой инстанции сделал на основании  доказательств в деле, согласно которым:

Согласно единому жилищному документу, квартира, расположенная  по адресу: …. является двухкомнатной, общая площадь квартиры составляет … кв.м., жилая — … кв.м. (одна комната … кв.м., вторая … кв.м.).

Доля истца составляет … кв.м жилой площади, ответчика – …. кв.м  жилой площади.

Из приведенного «свежего» решения о принудительном выкупе незначительной доли в квартире по решению суда, засиленного апелляционной инстанцией Мосгорсуда можно сделать однозначный вывод.

Незначительность доли определяется судом с учетом конкретных обстоятельств дела. В данном случае 1/20 доля 2-х комнатной квартиры не могла быть объектом жилищных прав, поскольку на нее приходилось 1,535 кв.м. жилой площади. А если на такую же долю придется 15,35 кв.м? Например, если квартира площадью 400 кв.м. Для Москвы, это вполне реальный вариант.

Полагаем, в таком случае решение суда могло быть иным. Но и истец тогда мог бы привести другие аргументы.

26 мая 2017 года

Москва

Адвокат Гордон А.Э,

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/neznachitelnaya-dolya-kvartiry-sudebn/

ВС: Право на выплату стоимости доли за счет других долевых собственников не является безусловным

Незначительная доля в квартире судебная практика 2021

В Определении по делу № 56-КГ20-10-К9 Верховный Суд разъяснил, при каких условиях выделяющийся собственник имеет право на выплату стоимости доли за счет других участников долевой собственности.

Апелляция и первая кассация поддержали выделяющегося собственника

Владимир Молчанов, его сестра Надежда Маруженко и племенник Николай Маруженко получили в общую долевую собственность трехкомнатную квартиру. Владимиру принадлежит 2/9 доли в праве на две комнаты и 1/3 доли в праве на третью, аналогичные доли Надежды составляют 4/9 и 2/3, оставшаяся треть в праве собственности на две комнаты принадлежит Николаю.

В 2015 г. Находкинский городской суд Приморского края удовлетворил иск Владимира Молчанова о вселении в эту квартиру и выделил ему в пользование отдельную комнату. Остальных собственников первая инстанция обязала не мешать Молчанову пользоваться отведенной ему комнатой и общими помещениями квартиры.

Затем Приморский краевой суд отменил это решение в части выделения в пользование Владимиру Молчанову одной комнаты, а остальным собственникам – двух других комнат. В удовлетворении соответствующего требования истца было отказано (мотивы не ясны, так как данное определение не опубликовано – прим. ред.).

Особенности принудительного выкупа доли в квартиреВерховный Суд разъяснил правила применения ст. 252 ГК РФ касательно выкупа доли в квартире без согласия всех собственников
В 2019 г.

Владимир Молчанов подал иск о взыскании с Надежды и Николая Маруженко компенсации за не подлежащие выделению в натуре доли в праве собственности на комнаты в той же квартире.

Мужчина пояснил, что произвести реальный раздел квартиры невозможно, а с ответчиками у него сложились конфликтные отношения. Во внесудебном порядке достичь соглашения о разделе, по словам Владимира Молчанова, не получилось.

Родственники требования не признали. Надежда Маруженко пояснила, что не может приобрести долю брата, так как у нее нет сбережений и доходов, кроме пенсии. Женщина настаивала на том, что доля истца в спорной квартире не является незначительной. Кроме того, добавила она, Владимир Молчанов может жить в этой квартире или продать свою долю кому-то другому.

Находкинский городской суд, сославшись на ст. 209, 247 и 252 ГК, отказал в удовлетворении требований.

Он исходил из того, что в данном случае отсутствует совокупность условий, при наличии которых можно обязать остальных участников долевой собственности выплатить Владимиру Молчанову компенсацию.

Ответчики согласие на принятие долей истца в собственность не выразили, денег для их приобретения не имеют, а доля истца в спорной квартире не является незначительной, пояснила первая инстанция.

Приморский краевой суд с таким подходом не согласился. Он отменил решение первой инстанции и удовлетворил требования истца, приняв во внимание то, что выдел его доли в натуре невозможен. По мнению апелляции, совокупность условий, предусмотренных п. 4 ст.

252 ГК, на которые указал суд первой инстанции, нужно устанавливать лишь в случае, когда требование о выплате компенсации заявляется теми участниками долевой собственности, которые хотят прекратить право собственности другого участника, в данном же случае разрешался иной спор.

Определение устояло в первой кассации.

Верховный Суд согласился с первой инстанцией

Рассмотрев жалобу Надежды Маруженко, Верховный Суд пришел к выводу, что решения апелляции и первой кассации не основаны на законе.

Сославшись на ст. 209, 247 и 252 Гражданского кодекса, ВС отметил, что сособственник вправе требовать от других участников выплаты ему денежной компенсации в случае отсутствия соглашения между всеми участниками об использовании имущества и при невозможности выделения доли.

Далее, процитировав ряд решений КС, Суд подчеркнул, что право выделяющегося собственника на выплату стоимости доли может быть реализовано лишь при изучении судом всех юридически значимых обстоятельств: незначительности доли такого собственника, его возможности пользоваться спорным имуществом, возражений других участников по поводу принятия ими в собственность доли выделяющегося собственника. В последнем случае важно выяснить, имеют ли такие лица материальную возможность приобрести долю. Иначе искажаются содержание и смысл ст. 252 ГК, призванной обеспечить соблюдение необходимого баланса интересов всех участников долевой собственности, считает Верховный Суд.

«Таким образом, положения ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают обязанности других участников долевой собственности безусловного (принудительного) приобретения в праве собственности на имущество выделяющегося собственника», – заключил ВС. На этом основании акты апелляции и первой кассации были отменены, а решение городского суда оставлено в силе.

Эксперты «АГ» прокомментировали подход ВС

Советник INTELLECT Илья Абрамов отметил, что положения ст. 252 ГК РФ, содержащие исключения из общего правила о приобретении и осуществлении прав своей волей и в своем интересе, требуют взвешенного подхода.

«Стоит отметить, что практика по вопросу безусловности права, указанного в п. 3 ст. 252 ГК, действительно не была однозначной.

В данном случае Верховный Суд закрепил уже существующую позицию об ограничении степени принудительности правила, изложенного в этом пункте, дав определенные ориентиры по границам его применения», – считает юрист.

Так, пояснил он, ВС, в частности, указывает на небезусловность данного права выделяющегося собственника и берет критерии, фактически повторяющие п. 4 ст. 252 ГК РФ – незначительность принудительно выделяемой доли и возможность пользования спорным имуществом.

«С другой стороны, появляются указания и на иные обстоятельства, которые уже учитывались многими судами по данному вопросу, но прямо в законе не указанные – наличие возражений других собственников на принятие ими в собственность доли, выделяющегося собственника, в том числе их материальной возможности на это», – добавил Илья Абрамов.

По его мнению, в совокупности выводы ВС выглядят очередной попыткой нащупать баланс между противоположенными интересами конфликтующих собственников.

«И в данном деле с учетом того, что истец – судя по тексту решений первой и второй инстанций – имел реальную возможность проживать в спорной квартире, это обосновано, – полагает эксперт.

– Сложнее будет в ситуации, когда на одной чаще весов окажется материальная необеспеченность и отсутствие воли на приобретение чужой доли в имуществе, а на другой – право собственности, которое невозможно реализовать из-за незначительности этой самой доли. Кажется, на этот сложный вопрос ответа Верховный Суд пока еще не дал».

Партнер Юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников подчеркнул, что тема, рассмотренная в этом определении, очень актуальна для практики: «В силу разных обстоятельств – чаще всего наследования или раздела имущества в ходе бракоразводного процесса – миллионы граждан становятся собственниками небольших долей в жилых помещениях, из-за чего возникают длительные конфликты и судебные споры».

В этом деле, вероятнее всего, наиболее значимым обстоятельством стала невозможность для «остающегося» собственника в силу его материального положения и статуса пенсионера реально расплатиться с выделяющимся собственником, предположил юрист.

«Надо признать справедливость позиции Верховного Суда, который своим актом подчеркнул важность исследования имущественного положения сособственника, на которого возлагается обязанность выплатить компенсацию, – указал Николай Сапожников.

– Однако если в рассматриваемом деле этот вопрос был более или менее очевиден, то судебной практике чаще приходится иметь дело с менее очевидными ситуациями. Что требует дальнейшего пристального внимания, выработки и систематизации подходов».

При этом отказ в выплате компенсации «выходящему» сособственнику (который действительно не имеет возможности выделить в натуре долю и пользоваться принадлежащим ему имуществом) на основании плохого имущественного положения «остающегося» сособственника должен быть исключением из правил, считает эксперт. «Необходимо учитывать, что в таких делах складывается ситуация фактически безвозмездного пользования одним сособственником всем объектом, который принадлежит ему не на 100%. Что приводит к фактическому ограничения прав и законных интересов уже другого сособственника», – пояснил Николай Сапожников.

Кроме того, добавил он, Верховный Суд обращает внимание и на то, что истец был вселен в спорную квартиру. «Хотя подробно это обстоятельство не описывалось, ВС справедливо указал на него как на аргумент против удовлетворения иска, основанного на доводах о невозможности реального пользования жилым помещением», – заключил эксперт.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-pravo-na-vyplatu-stoimosti-doli-za-schet-drugikh-dolevykh-sobstvennikov-ne-yavlyaetsya-bezuslovnym/

Право выкупа незначительной доли совладельцами общей квартиры

Незначительная доля в квартире судебная практика 2021

Нередки случаи, когда один объект недвижимости в виде жилого помещения (квартиры, комнаты) принадлежит нескольким лицам (долевая собственность – согласно ст.

244 ГК РФ), при этом сособственники могут являться как членами одной семьи, так и совершенно чужими людьми, которые стали собственниками в силу разных оснований: в результате наследования долей, раздела имущества, покупки доли, в том числе на торгах, и т.д.

Однако на практике бывает, что доля одного из участников долевой собственности очень мала, и даже мизерна, а наибольшая часть принадлежит другому собственнику.

В таких случаях совместное владение и пользование имуществом невозможно, поскольку микродоля одного из собственников жилья не соответствует отдельному помещению в квартире, а составляет очень незначительную площадь, пользование которой всегда связана с нарушением прав другого собственника.

В этом случае определение порядка пользования квартирой невозможно даже в судебном порядке, поскольку для этого необходима техническая возможность раздела не только жилых, но и подсобных помещений в квартире.

Понятие незначительной доли

Незначительная доля в квартире – это меньше 1/4 ее площади и самого маленького изолированного помещения в ней. В некоторых случаях она может не достигать 1 квадратного метра.

Если, например, имеется 1/10 часть квартиры, но общая площадь объекта составляет 300 кв. м. и в нем 12 комнат, то ей может соответствовать какая-нибудь комната. В этом случае можно установить порядок пользования без особых затруднений.

Однако незначительная доля в квартире создает определенные трудности.

Как выделить долю в квартире

Квартира, к примеру, доставшаяся трем внукам после смерти дедушки, воспитывавшего их, стала общей собственностью. Поначалу наследники договорились сдавать эту жилую квадратуру в аренду, а доходы делить.

Ремонт в квартире сделали совместно. Однако финансовые вложения оказались неравными, что привело к конфликту. Одни правообладатели заявили, что лишние капиталовложения не требовались; другие, более состоятельные, придерживались следующей позиции: если они вложили в облагораживание квартиры больше средств, значит им причитается большая доля от общего дохода.

Один из совладельцев, вложивший меньше денег, тут же пожелал выделить свою часть собственности и не поддерживать в будущем с другими родственниками отношений. Что может последовать за подобными требованиями?

Решение проблемы для неконфликтующих сторон

Гражданским законодательством РФ (ст. 252) регламентируются правила разделения недвижимого имущества, если совладельцы являются обладателями определенных долей. Для решения этой задачи гражданам достаточно:

-договориться между собой;

-подписать соглашение;

-обсудить вопрос, касающийся компенсационных выплат;

-зарегистрировать объект на новых собственников.

Право на выделение

Любой из участников долевой собственности имеет право выделить свою часть: в натуре; в денежном (компенсационном) эквиваленте. Инициатору такого выделения сразу же потребуется юридическое сопровождение.

Выделить часть квартиры в натуре крайне сложно. Сохраняется только один вход, если квартира расположена не на первом этаже. Далеко не всегда удаётся получить разрешение на обустройство второго входа, так как для этого потребуется частично разрушать наружную несущую стену. Каждому отдельному совладельцу может достаться квадратура, что не соответствует социальным нормам.

Следует учитывать, что еще есть санитарные нормы, значит выделившийся совладелец будет пользоваться общими территориями (кухней, ванной, туалетом, балконом) наравне с прочими, по потребностям.

Если сособственников больше, чем комнат, тогда выделение отдельной части квартиры для родственника, желающего находиться в статусе проживающего в ней совладельца, влечёт за собой дополнительные сложности.

Компенсационная выплата

Выделение доли в натуре невозможно, так как противоречит закону и различным правилам. Также действия, связанные с обособлением части имущества, приведут к нанесению ущерба всему объекту. Тогда сособственник вправе получить компенсацию, соответствующую объему его доли. Компенсационная выплата может быть обозначена:

-в денежной форме;

-в объеме иного имущества, эквивалентного по стоимости.

Совладелец недвижимости вправе обратиться в суд, чтобы:

-или добиться законной возможности распоряжаться всей квартирой;

-или выплатить компенсацию другим совладельцам.

Заинтересованной стороне необходимо доказать, что доля, полагающаяся выделяемому сособственнику, незначительная.

Тогда такой совладелец с выгодой избавляется от невостребованной недвижимости, получая взамен деньги, а другой совладелец (совладельцы) обретает квартиру в единоличную собственность (другие совладельцы избавляются от лишнего претендента на получение дохода при использовании этого имущества).

Некоторые моменты, которые учитываются

Собственник, прежде имевший свою долю, после получения компенсации теряет все прежние права в ходе дальнейшего использования этого имущества.

Если человек имеет только определенную долю в общей недвижимости, но у него нет другого жилья, или же он проживал до момента раздела собственности в данной квартире, тогда ему предоставляется приоритетное право выкупа для дальнейшего проживания по Конституции РФ (ст. 40). Также на проблемы, связанные с обособлением жилья, указал Конституционный Суд РФ (определение № 455-О от 03.11.2006г.) – что пользоваться, владеть, распоряжаться жильём необходимо с соблюдением требований соразмерности, пропорциональности, справедливости.

Сособственники, обладающие доминирующим положением, имеют право на выкуп незначительной доли, принадлежащей другому совладельцу, не желающему участвовать в общем деле (п.4 ст. 252 ГК РФ). Выплата компенсации может осуществлена принудительно – по решению суда.

Однако в этом случае отделяющийся совладелец вправе не согласиться с назначенной суммой, а остальные сособственники не имею возможности заплатить.

Закон запрещает действовать кому-то на зло (ч.1 ст. 10 ГК РФ).

То есть, если будет доказано, что сговорившиеся сособственники ненавидели своего родственники и только по этой причине решили вывести его из числа совладельцев, тогда суд увидит здесь злоупотребление правами и откажет в удовлетворении их требований (ч.2 ст. 10 ГК РФ). В договоре, если стороны будут согласны на отчуждение доли и компенсацию, следует чётко обозначить:

-сроки выплат;

-порядок перечисления денег;

-последствия в случае несоблюдения того или иного условия.

Иначе бывший совладелец может стать единственным владельцем жилой недвижимости, при этом не расплатившись до конца с родственниками. В дальнейшем его уже невозможно будет выселись из единственного жилья, даже если он прекратит расплачиваться по долгам.

Досудебный порядок

Данная категория споров не требует досудебного порядка урегулирования спора в обязательном порядке.

Однако, попытаться мирно договориться с другой стороной все-таки рекомендуется, причем лучше сделать это путем направления письменного предложения о выкупе у сособственника его микродоли, подождать получения ответа, либо убедиться в том, что ответа не будет. После этого можно смело идти с исковым заявлением в суд.

На практике суды очень часто выясняют этот вопрос, и принимают во внимание, если истец до суда пытался найти компромисс с ответчиком, и это может стать одним из аргументов положительного для истца решения.

Кроме того, в законе говорится, что спор между участниками долевой собственности подлежит разрешению в судебном порядке именно при не достижении собственниками соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них.

Спасибо, что прочитываете до конца!!!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c07af19b9ff7d00ab7fee14/pravo-vykupa-neznachitelnoi-doli-sovladelcami-obscei-kvartiry-5c588399aae2cb00ac08d4dc

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.