Ничтожность сделки купли продажи

Содержание

Недействительная сделка купли-продажи: как не лишиться купленной квартиры

Ничтожность сделки купли продажи

01.09.2014 | 10:00 69071

Ситуации, когда заключенная сделка купли-продажи признается судом недействительной, случаются на рынке недвижимости не так уж редко. Кто может оспорить сделку, на что следует обратить внимание при подписании договора и как снизить риски – разбирались журналисты БН.

Есть целый ряд причин, по которым ранее заключенная сделка и зарегистрированное право собственности могут быть признаны недействительными.

Но прежде чем мы поговорим о них, нужно разграничить понятия ничтожных и оспоримых сделок. Первые являются недействительными априори.

То есть если, к примеру, будет установлено, что гражданин продал квартиру по поддельной доверенности, суд однозначно признает такую сделку неправомочной.

С оспоримыми сделками сложнее: тут заранее неизвестно, в чью пользу будет вынесено решение. Судья будет учитывать целый комплекс факторов, доводы сторон и пр.

Покупка комнаты: изучаем подводные камниКомнаты в питерских коммуналках пользовались стабильным спросом во все времена и считались разменной монетой рынка недвижимости.

Но ликвидность этого специфического >>
Еще одно существенное отличие: спор о ничтожности сделки купли-продажи может возбудить, например, прокуратура. Что касается оспоримых сделок, то тут, по закону, инициатива должна исходить непосредственно от сторон заключенной сделки.

Ничтожные варианты

Ничтожные сделки не обязательно связаны с откровенным мошенничеством. К ним относятся, например, притворные сделки. Когда, скажем, стороны заключают договор дарения (безвозмездный по определению), а по факту имеет место передача денег за жилье. На подобные ухищрения люди идут по разным причинам.

Если продавцом и покупателем являются близкие родственники (допустим братья), у них может быть соблазн формально оформить дарственную, а денежные средства передать «просто так».

Ведь в случае заключения договора купли-продажи бывший собственник обязан уплатить налог в размере 13% (при условии, что квартира пробыла в собственности менее трех лет и ее цена выше 1 млн руб.).

Кроме того, сделка купли-продажи между родственниками не позволит покупателю получить имущественный налоговый вычет.

Наконец, многим важен и такой нюанс: если человек, состоящий в браке, получил право собственности на квартиру через куплю-продажу, это жилье считается совместно нажитым имуществом. Иными словами, при разводе второй супруг заберет себе половину. А вот подаренная квартира не делится между мужем и женой.

«Тем не менее стороны, решившиеся на притворную сделку, должны понимать: если данный факт вскроется, она будет признана недействительной», – предупреждает директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова. По ее словам, то же самое касается случаев, когда купля-продажа жилья прикрывается договором ренты (пожизненного содержания). Или возьмем другой пример.

Семья приобретает квартиру с использованием средств материнского капитала. В этом случае – по закону – жилье должно быть оформлено в общую собственность родителей и их детей. Но если при покупке задействована еще и ипотека, бывает, что некоторые банки запрещают выделять доли младшему поколению.

Тогда взрослые берут на себя обязательства сделать это после погашения кредита, а потом в суете будней забывают…

Таким образом, если в дальнейшем эту квартиру решат продать, то такая сделка может быть легко отменена по суду.

Подать иск о возврате собственности вправе подросшие дети, обделенные недвижимостью (срок исковой давности для несовершеннолетних начинается с момента исполнения им 18 лет). Судебное разбирательство может быть инициировано также органами опеки и попечительства.

Экспертиза покажет

Как отмечает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева, сделка признается недействительной (ничтожной) и в случае, если продавец на момент заключения договора являлся недееспособным.

То есть либо был слишком молод (до 18 лет участвовать в сделках можно только с письменного согласия родителей), либо страдал психическим расстройством. Впрочем, в первом случае сделка, скорее всего, до финала и не дойдет, так как без нужных подписей Росреестр в регистрации откажет.

А вот с заболеваниями психического характера все довольно сложно.

Бывает, что в момент совершения сделки отклонения человека никак не проявляются, но впоследствии судебно-психиатрическая экспертиза (по заявлению членов семьи продавца, органов опеки и попечительства, психиатрического учреждения) признает его недееспособным. Это может быть сделано даже задним числом.

И тогда совершенная сделка признается ничтожной.

Миной замедленного действия может служить покупка квартиры у юридического лица по заниженной, нерыночной стоимости (с целью ухода от налогообложения). Дело в том, что если в течение года после заключения договора фирма окажется банкротом, то, по закону «О банкротстве», конкурсный управляющий имеет полное право обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Классическим примером оспоримой сделки может служить продажа квартиры без получения нотариально удостоверенного согласия второго супруга, если жилье приобреталось на общие средства, нажитые в браке. Это является основанием для обращения обманутой половинки в суд с иском о признании сделки недействительной.

Продажа

Студия|14 м2|6/6 этаж

2 180 000 ₽

6-я Советская, 8

Показать номер

Продажа

Студия|15 м2|2/15 этаж

2 250 000 ₽

Асафьева ул., 9к1

Показать номер

На шаг назад

«Если суд признает недействительность заключенной сделки, покупатель должен будет вернуть продавцу приобретенную квартиру, а продавец, в свою очередь, обязан возвратить денежные средства покупателю», – отмечает Полина Яковлева. Конечно, вполне возможно, что никаких денег у того, кто продавал квартиру, уже давно нет.

Тогда суд может либо наложить арест на его имущество для продажи и выплаты второй стороне денежной компенсации, либо обязать продавца ежемесячно перечислять покупателю часть своей зарплаты (тогда возврат денег растягивается на десятилетия).

В ряде случаев, когда, например, было совершено мошенничество, покупатель жилплощади может и вовсе остаться без денег.

Но преступления на рынке недвижимости – отдельная тема, не будем сейчас ее касаться.

Даже предварительная экспертиза документов не гарантирует, что в будущем сделку не признают недействительной. Поэтому эксперты советуют страховать риск утраты права собственности

Отменить можно и безвозмездную сделку. Так, при дарении жилплощади, как известно, даритель должен получить согласие второго супруга. А тот, допустим, признан умершим или без вести пропавшим.

И вот, когда договор уже заключен и право собственности зарегистрировано на нового владельца, вдруг неожиданно объявляется отсутствовавшая половинка. В этом случае сделка может быть оспорена и отменена по решению суда.

Тогда подаренная квартира просто возвращается к прежнему хозяину. Никаких выплат в данном случае не производится.

Кто защитит

Как не оказаться участником недействительной сделки? По словам юриста группы компаний «Экотон» Виталия Столярова, прежде всего не стоит соглашаться на сомнительные сделки, например, «покупку» через дарение, указание в договоре заниженной цены объекта и пр.

Кроме того, при любых сделках необходимо проводить предварительную экспертизу документов (сделать это может агентство недвижимости либо опытный юрист).

Впрочем, даже эти меры не могут гарантировать покупателю стопроцентной безопасности, в чем мы смогли убедиться выше. Поэтому специалисты советуют страховать свои риски.

В частности, риск утраты права собственности на приобретенную квартиру. Об условиях этого и других видов страхования недвижимости мы расскажем в ближайших публикациях на портале БН.

Алексей Резенков    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/189676/

Как признать сделку купли-продажи квартиры недействительной, можно ли оспорить

Ничтожность сделки купли продажи

Как признать сделку купли-продажи квартиры недействительной, чтобы получить возможность аннулировать ее результат. Недействительной может быть признана та сделка, которая была совершена с нарушениями норм закона. Опираясь на Гражданский кодекс, можно сказать, что она не может нести каких-либо правовых последствий.

В зависимости от тех причин, при которых договор был подписан, можно выделить оспоримые и ничтожные сделки. Именно от категории недействительности соглашения будет зависеть целесообразность обращения с иском к суду.

Понятие оспоримой и ничтожной сделки

Ничтожной может быть признана сделка, которая становится недействительной с момента ее совершения. Среди оснований ничтожности можно выделить:

  • одному из участников нет 14 лет,
  • цель соглашения противоречит нравственности,
  • подписание ДКП лицом, полностью лишенным дееспособности, о чем имеется документ из суда,
  • лица пренебрегли правилами составления документа и его регистрации,
  • мнимость процедуры – заключение без последующего намерения исполнения всех пунктов договора,
  • притворность – подписание бумаги о продаже с намерением прикрыть другое заключаемое соглашение.

Как признать, в такой ситуации сделку купли-продажи квартиры недействительной? Чтобы это сделать, не нужно получать решения судьи. Рассмотрение судьей может коснуться только вопроса восстановления последствий, которые наступили после подписания документа, возврата имущества.

К оспоримым сделкам относятся такие договора, которые были заключены с несоблюдением правил, но повлекли в некоторых случаях появление юридического результата для ее участников.

То есть, у участников совершенной сделки есть право признать ее недействительной, подав соответствующее заявление в суд, но по своему решению они могут этого и не сделать.

Например, ребенок в 16 лет заключил сделку в крупном размере. У родителей он согласия на совершение таких действий не спрашивал, соответственно, они своего согласия не давали.

И если бы ребенку было менее 14 лет, то договор был бы автоматически признан ничтожным.

Они могут подать в суд и опротестовать совершенные действия, признав ее недействительной, так как юридически присутствует нарушение закона. Но они могут этого и не сделать, тем самым одобряя поступок своего ребенка.

Причины оспоримости сделки

Особенностью оспоримой сделки является обязательность ее признания недействительной в судебном порядке. Признать договор купли-продажи недействительным можно:

  1. Один из принимавших участие в подписании был введен в заблуждение. Например, покупатель был уверен, что на объекте сделан качественный евроремонт, но оказалось, что снаружи она выглядит хорошо, но все коммуникации старые и непригодны для использования.

Он вправе подать иск в суд на продавца, который указал, что в квартире или доме проведен ремонт полностью, а не частично. В таком случае, по Гражданскому кодексу России, заблуждение должно быть существенным.

Существенное значение заблуждение может иметь «по отношению к самой сути сделки или качеств объекта, являющегося ее предметом, которые значительно снизили возможности его использования по назначению». Заблуждение, которое касается поводов заключаемого соглашения, не имеет особого значения.

  1. Подписание бумаг происходило под угрозой жизни, насилия или обмана. Это относится к ситуациям, когда документ подписывают под давлением, совершаемым по отношению к продавцу или покупателю. Также, если в оформлении сделки присутствовали документы, которые содержали ложные сведения.

Был выявлен заговор по отношению к одной стороне договора с намерением, чтобы она была заключена на тех условиях, которые не являются правдивыми. Бывают случаи, когда договор купли-продажи оспаривается из-за того, что какая-то сторона была в преступном сговоре с нотариусом или иным лицом, которое не являлось непосредственным участником происходящего.

  1. Один из причастных к сделке лиц является несовершеннолетним, при этом его возраст варьируется от 14 до 18 лет.
  2. Участие в сделке по продаже жилья гражданина, который не мог осознавать последствий своих действий. Например, у него имеются проблемы с психикой. При возникновении сомнений в состоянии здоровья хозяина квартиры лучше настоять и потребовать справку из медицинского учреждения.

Случается и такое, что после смерти продавца его родственники настаивают на том, что он не мог осознавать последствий подписания документа, потому что был не здоров, и пытаются оспорить совершенную сделку.

  1. Отсутствие одобрения супруга. Оспорить договор можно, если он был подписан лицом, которое находилось в официальном браке, и имущество принадлежало не только ему, но и его супруге. Здесь договор признается недействительным на основании не только Гражданского, но и Семейного кодекса.
  2. Лицо ограниченно недееспособно. Лица купили недвижимое имущество у гражданина, который увлекается алкоголем или наркотиками. При этом есть решение судьи, что он ограничен в дееспособности и ему был назначен попечитель. После вынесения такого решения могут быть подписаны только попечителем собственника, а не им самим.

Также оспорить договор купли-продажи недвижимости в таком случае можно, если нет разрешения на проведение таких действий со стороны органов опеки и попечительства.

  1. Махинации с доверенностью. Лицам стоит быть особо внимательными, если в деле участвует доверенное лицо. У оформленной доверенности может быть уже закончен срок действия, или она может являться ненастоящей.

Это не полный перечень причин, по которым можно признать сделку недействительной. Это может произойти даже после регистрации ее в соответствующем органе.

Порядок признания

Как оспорить совершенную сделку купли-продажи квартиры? Гражданину нужно направить исковое заявление в суд с просьбой признать продажу квартиры недействительной, это возможно только при оспаривании, а не признании ее ничтожной.

Кто может выступать заявителем по признанию процедуры продажи квартиры недействительной? Им может быть любой гражданин, заинтересованный в результатах совершенных действий. Среди них:

  • одна из сторон соглашения,
  • ближайшие родственники одного из участников процедуры (если он является недееспособным),
  • третьи лица, у которых были затронуты интересы.

Иск в обязательном порядке должен содержать:

  • сведения о проданной недвижимости,
  • просьбу о признании сделки недействительной,
  • основания к принятию такого решения.

Также в иске можно предложить варианты по восстановлению последствий заключенного договора.

Как и можно ли оспорить договор, признанный ничтожным, в порядке судебного рассмотрения? Ничтожность не требует признания такого факта в суде.

Судье только передается иск с основаниями признания ее такой и требованием провести двустороннюю реституцию.

Под этим понятием подразумевается возврат купленной квартиры или иного имущества, а также возврат денежных средств другой стороной соглашения.

Сроки и последствия

Сроки признания совершенной сделки недействительной имеют разницу, в связи с тем, по какой причине она такой признается, от оспоримости или ничтожности.

Важно! Ничтожной могут признать сделку не позднее трех лет с момента ее подписания. По оспоримым сделкам разрешается подавать иск в судебный орган в течение 365 дней со дня подписания бумаги.

Можно ли признать сделку недействительной по иску третьих лиц? Да, иные лица, интересы которых были затронуты подписанием документа, могут подать иск в суд. Им на такие действия законодательство дает три года, но не с момента проставления подписи в бумагах, а с того дня, когда они были осведомлены о произошедшем.

По вынесенному судьей решению по рассматриваемому делу всегда может быть обжалование в вышестоящий орган.

Главным последствием признания сделки ДКП недействительной является полное восстановление состояния сторон, до его подписания. Когда покупатель уже не может вернуть квартиру в том виде, в котором ее брал, то он выплачивает другой стороне определенную денежную сумму.

Если лицо покупало квартиру недобросовестным способом, нарушая нормы законодательства, то все то, что перешло по договору недобросовестной стороне, идет в бюджет государству.

Любая сделка, которую признают недействительной, должна подлежать тщательному анализу и правовой оценке. Гражданам, чтобы быть уверенным в правомерности проведенной процедуры купли-продажи, лучше всегда обращаться за помощью к юристам.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/poryadok-priznaniya-nedeystvitelnoy-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiryi

Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной: опытный юрист указывает покупателям недвижимости на возможность такого хода событий- статьи адвокатского бюро

Ничтожность сделки купли продажи

Обычный человек, проживающий в России, мечтает купить квартиру или дом, произвести регистрацию по всем правилам, потратиться на ремонт, установить новую мебель, лечь на диван и наконец расслабиться. Его радует незначительная экономия на услугах юриста. Ведь всё прошло гладко!

Однако неприятные сюрпризы уже стучат в дверь… Статистика утверждает, что в 2017 году до 15 % сделок, касающихся купли-продажи недвижимости, оспаривались в суде. Очень многие договоры судьи признавали недействительными, что следовало из положений § 2 гл. 9 ГК РФ.

Для участников договора это означает, что никаких юридических последствий отмечено не будет. Можно считать, что покупка квартиры не состоялась, и новосёл зря преждевременно порадовался (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Назначается реституция. Каждая сторона несостоявшейся сделки получает обратно свою собственность. Но если недвижимость вернуть несложно, то возврат денег подчас становится серьезной проблемой.

Признание сделки недействительной

Есть два направления, которыми могут воспользоваться контрагенты, чтобы признать сделку недействительной:

  1. Заключаемый договор купли-продажи – оспоримая сделка.
  2. Это соглашение – сделка ничтожная (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

Признать сделку оспоримой вправе только суд. Недействительность такого договора потребует представления серьезных доказательств. В суд обращаются заинтересованные лица по поводу признания договора купли-продажи квартиры (дома, коттеджа, земельного участка, иной разновидности недвижимого имущества) недействительным. В иске будет указано, что права этих граждан были:

  • грубо нарушены;
  • не учтены.

К примеру, кому-то из наследников не сообщили о смерти наследодателя, и он не смог воспользоваться своим правом на получение имущества. А ведь ему причиталась доля в составе квартиры.

Когда же он получил информацию о наследстве, то с помощью опытного адвоката незамедлительно добился в суде продления срока принятия наследства. Но квартира была уже продана третьим лицам. Пришлось инициировать новое судебное разбирательство, чтобы суд назначил реституцию.

Часто компетентный правовед, которому приходится оспаривать правомочность подобных сделок, сталкивается с другой проблемой. Квартира продаётся, однако без получения согласия на это действие всех дольщиков или другого супруга. Такой договор оспаривается, если заинтересованным лицом направляется иск в суд. Хотя нередко стороны договариваются, подписывают мировое соглашение и мирно расходятся.

Что же касается оспаривания ничтожной сделки, то здесь задействованный юрист обращает внимание встревоженных клиентов на нарушение законодательства РФ еще при составлении документа. Договор на таких условиях заключать нельзя было, так что подобная сделка признаётся недействительной однозначно, бесспорно.

К примеру, продавец недвижимости:

подделал документы;

реализовал квартиру, с прописанными малолетними гражданами;

каким-то образом зарегистрировал договор в ЕГРН, подписанный несовершеннолетним без ведома (без письменного предоставления согласия) своих опекунов.

Здесь нарушение законодательства настолько очевидно для всех, что детально производить судебное разбирательство не требуется. Это не суд признаёт сделку ничтожной, а она ничтожна сама по себе, в силу своего характера. Достаточно установить факт нарушения закона, однако даже в такой ситуации признать сделку ничтожной и назначить возвращение собственности прежним владельцам сможет только суд.

Обычно последствием выявления ничтожных сделок становится открытие уголовного дела по факту мошенничества или подлога, хотя в некоторых случаях суд ограничивается только реституцией. Проданную квартиру (по сути, незаконно) однозначно возвращают собственнику, а деньги приходится взыскивать с правонарушителей. Понятно, что покупателю далеко не всегда улыбается удача.

Разновидности ничтожных сделок

Полный перечень ничтожных сделок обозначен в Гражданском кодексе РФ. Он является исчерпывающим, хотя некоторые пункты в этом списке могут включать нестандартные ситуации.

  • Сделки, совершаемые с нарушением закона. Это оспоримые сделки.
  • Договор ущемляет права третьих лиц. Опытный правовед советует гражданам обратить внимание на п. 2 ст. 168 ГК РФ. Договоры подобного рода могут быть признаны ничтожными.
  • Сделка была совершена с нехорошей целью, так что противоречила понятиям нравственности, правопорядка (ст. 169 ГК РФ). Здесь отмечается совершение противоправного действия именно умышленное. К примеру, представлены недействительные или поддельные документы.
  • Договор подписывал недееспособный или признанный частично недееспособным (ст.171 ГК РФ) человек.
  • Малолетние граждане (до достижения 14-летнего возраста) не могут самостоятельно заключать сделки (ст. 172 ГК РФ). Ведь здесь не ребёнок, а его родители (опекуны) вправе ставить подпись на договоре купли-продажи.
  • Недействительной будет признана сделка с недвижимостью, если это имущество продано должником. То есть этот гражданин изначально знал, что не имеет законной возможности отчуждать квартиру, так как в настоящий момент его права на данную жилплощадь были ограничены судом (ст. 174.1 ГК РФ).
  • Кредиторы или гос. структуры будут добиваться признания сделки фиктивным (мнимым) соглашением, если имущество реально не было передано другому владельцу (ст. 170 ГК РФ).

К примеру, должник “продал” близкому родственнику квартиру незадолго до объявления банкротства.

Он лишается недвижимого имущества, которое уже невозможно будет ни арестовать, ни описать, ни выставить на торги. Кредиторам это лицо заявляет, что деньги были потрачены или утеряны, или похищены.

На самом же деле и фигурирующие в деле денежные средства, и квартира остаются в собственности близких родственников.

Одна сделка может прикрывать собой другую. Может обнаружиться даже цепочка таких недействительных сделок. К примеру, особняк был фактически продан конкретной гражданке, и продавец получил деньги. При этом он усыновил ее ребенка, чтобы подарить ценную недвижимость малолетнему участнику событий, ставшему близким родственником.

Впоследствии выясняется, что в определении родственных связей произошла ошибка, и усыновление признаётся недействительным. Однако даритель не требует возвращения подарка.

Эти договоры в совокупности имеют единственную цель, но подчас создают излишние сложности для понимания этой конечной цели и умышленную путаницу.

Стороны намереваются существенно снизить сумму налоговых выплат, однако сотрудники ФНС будут требовать признания этой сомнительной сделки недействительной.

Кстати, как отмечает опытный адвокат, продажа имущества очень часто прикрывается сделкой дарения.

Человеку, купившему квартиру, может показаться, что многие из представленных вариантов его никак не касаются. Он ведь скрупулёзно не выяснял, каким способом квартиру получил продавец.

Применение сроков давности

То обстоятельство, что сделка является ничтожной, судья отмечает сразу же и постановляет вернуть квартиру владельцу. А чтобы признать недействительной оспоримую сделку, для этого потребуется провести судебное разбирательство, оценить доказательства, предъявленные сторонами.

Соответственно и сроки исковой давности назначаются разные:

– для изучения оспоримых сделок – не более 1-го года (п. 2 ст. 181 ГК РФ);

– для рассмотрения ничтожных сделок – 3 года (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

Но юрист по сделкам с недвижимостью указывает клиентам на следующие обстоятельства, касающиеся сроков давности.

  1. Если к заинтересованному лицу были применены насилие или угроза насилия, тогда началом истечения обозначенного срока считается момент, когда этот человек оказался в безопасности (п. 1 ст. 179 ГК РФ). То есть, если у гражданина насильственным путём отобрали квартиру, то инициировать ее возвращение через суд он сможет сразу же после обращения в прокуратуру (полицию).
  2. В иске могут быть обозначены иные обстоятельства, способствующие возвращению квартиры по причине совершения недействительной сделки. Как только истец узнаёт о них, сразу же начинается истечение указанного срока.
  3. Ответчик может оспорить претензии истца, если они выдвинуты через год после покупки квартиры. Он выдвинет следующий контраргумент: ее продавец (другое лицо, связанное с продавцом имущественными отношениями и подтверждающее в суде свои права на обладание недвижимостью) должен был знать (мог узнать, если бы желал этого) о нарушении его прав, интересов, гарантированных государством свобод.
  4. Истечение срока, пригодного для аннулирования ничтожной сделки, начинается с момента, когда происходит ее исполнение. Истцу, действующему самостоятельно, будет непросто добиться через суд расторжения договора, если значение его ничтожно, а граждане, заинтересованные в его исполнении, никак себя не проявляют.
  5. Что же касается лиц, не являющихся лично заинтересованными сторонами сделки, но указывающих суду на ее недействительность, то для них истечение срока давности, в течение которого имеет смысл подавать иск, начинается как раз с того момента, когда они узнают о совершении противоправных действий.
  6. Если срок после исполнения условий, описанных в ничтожной сделке, уже превысил 10-летний период, суд однозначно примет решение не в пользу истца.

Так что покупателю, если этот гражданин обеспокоен вопросом правомочности сделки с квартирой и в дальнейшем желает спать спокойно, следует изначально воспользоваться юридическим сопровождением. Грамотный адвокат проведёт работу:

  • по изучению истории квартиры;
  • по исключению признаков ничтожности сделки;
  • по устранению поводов для оспаривания договора;
  • по сбору документов (выяснению их правомочности и юридической чистоты);
  • по выявлению обременений и пр.

Но некоторые ситуации могут проявиться совершенно неожиданно. К примеру, клиент юриста купил квартиру. Документы были составлены правильно, зарегистрированы своевременно. Недвижимость досталась продавцу в наследство в порядке очередности. Сроки для принятия наследства были соблюдены в полной мере. Квартира вроде бы чистая!

А через время обнаруживается завещание, о существовании которого никто из заинтересованных лиц не подозревал, и в котором указывается постороннее лицо. А еще может через какое-то время после принятия наследства определенными лицами появиться человек, имеющий больше прав, но ранее признанный умершим.

Приходится доказывать, что завещание или поддельное (посодействовал нотариус), или написано человеком, в последний период своей жизни потерявшим дееспособность, или явившееся лицо – это вовсе не тот гражданин, которым он себя представляет.

Особая ситуация

Истец может очутиться в такой ситуации, что ему срочно потребуется расторгнуть договор по причине так называемого существенного изменения обстоятельств, на что указывается в ст. 451 ГК РФ. То есть никто не мог предвидеть, что обстоятельства изменятся настолько серьёзно.

К примеру, человек продал квартиру, чтобы получить деньги на лечение близкого родственника в зарубежной клинике. А тот вскоре умер. Целью сделки для продавца становилось получение крупной суммы. Теперь же эти деньги ему не требуются, а жилищное положение значительно ухудшилось.

Тогда у продавца появляется шанс вернуть свою квартиру по решению суда. В этом случае покупатель может оспорить претензии заявителя: этот гражданин должен был предвидеть возможность смертельного исхода для своего родственника.

К тому же в пп. 4 п. 2 ст. 451 ГК РФ имеется фраза о недопущении расторжения договора в случаях, обусловленных в этом документе. То есть задействованному юристу потребуется выяснить истинную причину продажи квартиры и оградить своего клиента от подобных рисков. Для этого потребуется вписать в текст договора соответствующие фразы.

Так что после приобретения квартиры без участия юриста новосёлу спокойно отдыхать на уютном диване не придётся, если заинтересованному лицу понадобится оспорить сделку.

Зато участие компетентного юриста в процессах составления условий предварительного соглашения (при внесении предоплаты), проверки юридической чистоты объекта, разработки текста основного договора и оформления документов для регистрации в Росреестре даёт покупателю квартиры дополнительную гарантию, что жильё не придётся возвращать.

В крайнем случае будет назначена справедливая реституция с дополнительной компенсацией убытков, связанных с тратой денег на ремонт.

Грамотно и доходчиво проконсультировать клиента по всем вопросам, касающимся признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной (оспоримой или мнимой), сможет только высококвалифицированный юрист. При потребности он поможет отстоять интересы покупателя в суде.

Но лучше потенциальному новосёлу воспользоваться юридическим сопровождением еще на стадии составления текста договора, проверки юридической чистоты документов, изучения истории квартиры.

Опытный адвокат может выступить и на стороне продавца, желающего вернуть квартиру

Запишитесь на бесплатную консультацию юриста по сделкам с недвижимостью

Источник: https://vashadvokat-msk.ru/about/stati/priznanie-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry-nedeystvitelnoy/

Признание сделки недействительной в силу ее ничтожности, процедура + образец искового заявления о признании недействительным договора купли-продажи квартиры

Ничтожность сделки купли продажи

Ведь не всякая сделка может носить правомерный характер и порождать гражданско-правовые отношения. Воспользуйтесь образцом иска о признании сделки недействительной в силу ее  ничтожности для самостоятельного обращения в суд.

В случае недействительности сделки, у одной из стороны возникает право отменить ее в суде. Если сделка сочетает в себе ничтожный характер, то она изначально является недействительной и признания ее таковой не требуется.

Однако признание сделки недействительной в силу ее ничтожности не означает, что все произойдет само собой и стороны добросовестно возвратятся в первоначальное положение.

Что делать, если нужно признать сделку ничтожной

Если было допущено совершение действия повлекшего заключение ничтожной сделки, то признание ее таковой автоматически, вряд ли представляется возможным без обращения с заявлением в суд.

Для этого существует налаженный механизм и именуется он признанием сделки недействительной в силу ее ничтожности, который воплощается на практике в судебном порядке.

Подав заявление о признании сделки недействительной, лицо желает применить последствия, которые не будут порождать гражданских отношений со стороной, оказавшейся недобросовестной и преследующей свои цели в этой сделке.

Иск о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности

Чтобы применить институт реституции в гражданских отношениях, сторона вынуждена подать исковое заявление о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности. При составлении иска нужно исходить из юридического состава ничтожности сделки.

Ничтожность может проявляться в следующих действиях:

  1. Целевое назначение сделки противопоставляется правопорядку в гражданско-правовых отношениях и общественной нравственности. Такие сделки квалифицируются, как заведомо совершенные с определенным умыслом.
  2. Участие на стороне гражданско-правовых отношений недееспособного лица, которое страдает либо душевной болезнью или слабоумием. Заключение сделки с подобными лицами будут носить характер ничтожности и виновность другой стороны будет очевидной. Так как не обратить внимание на подобные качества недееспособности стороны, будет явным умыслом и иметь корыстные цели.
  3. Совершение действий по сделке с лицом, не достигшим 14 лет, за исключением мелких сделок бытового характера. Также заключая договоры об отчуждении недвижимости с таким лицом, будут очевидными и с умыслом другой стороны, так как подобный возраст можно отличить от полностью дееспособного лица. Достаточным будет требовать паспорт, удостоверяющий достижение четырнадцатилетнего возраста.
  4. Мнимость сделки, предполагающей создание видимых условий, но не создающих явных намерений к конкретным правовым последствиям.
  5. Притворность сделки преследует цель заменить основную, скрываемую в сущности сторонами.

Таким образом, все перечисленные юридические случаи должны быть четко отражены в иске о признании сделки недействительной.

Сроки признания сделки ничтожной

В признании сделки с заинтересованностью ничтожной в новом законодательстве подверглись изменению ее сроки. А именно, в новой редакции закона срок признания сделки ничтожной регламентирован как 10 лет, с того момента когда стороны приступили к исполнению условий по сделке.

В отличие от срока признания сделки ничтожной, оспоримые могут быть предъявлены в период одного года, начало действия которого, связывают с совершением действий по введению в заблуждение или просто, когда гражданин узнал о подобных обстоятельствах.

Таким образом, законодатель пошел по пути совершенствования гражданско-правовых отношений и предоставил значительное количество времени, чтобы решить последствия ничтожности сделки.

Признание недействительной ничтожной сделки

Процедура признания недействительной ничтожной сделки, требует практических навыков и усилий, которыми обладают квалифицированные специалисты.

Этот процесс можно запустить только в судебном порядке, так как из-за недобросовестности стороны по сделке все действия вернуть первоначальный вид будут тщетными.

Процедура, возвращающая сторон в обратное состояние до момента совершения данной сделки, именуется реституцией. Организовать во внесудебном порядке и без практических навыков не представляется возможным, конечно учитывая конкретные обстоятельства и размах самой сделки.

Поэтому урегулирование вопроса о реституции, лучше доверить суду, который исследовав материалы по сделке, сможет установить тот или иной факт ничтожности сделки. И в конечном счете отменить действие ее последствий, защитив интересы добросовестной стороны

Как признать сделку недействительной в силу ее ничтожности

Признание судом сделки ничтожной будет поставлено в зависимость от представленных доказательств стороны по спору, указывающую на ничтожность сделки.

Сторона, направившая в суд исковое заявление о признании крупной сделки недействительной в силу ее ничтожности, должна максимально ответственно подойти к решению этого вопроса. Так как от данного поведения будет зависеть дальнейшее решение по делу и применение реституции по недействительной сделке.

А чтобы исход был положительным, начать нужно с правильности изложения требований по иску, форму которого можно взять на данном сайте.

Скачать бесплатно образец иска о признании сделки недействительной в файле word, можно кликнув по ссылке ниже.

Иск о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности

Басманный районный суд

107078, г. Москва, ул. Каланчёвская, д.11

Истец: Фалеева Зинаида Лаврентьевна

адрес:, г. Москва, ул. Чернышевского, д. 12, кв.40.

Ответчик: Токарева Наталья Федоровна

адрес: г. Москва, ул. Чернышевского, д. 12, кв.18.

Третье лицо: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

Исковое заявление

о признании недействительным договора купли-продажи квартиры

Я, Фалеева Зинаида Лаврентьевна, зарегистрирована и проживала в однокомнатной квартире № 40 общей площадью 30,4 кв. м., расположенной по адресу: г. Москва, ул. Чернышевского, д. 12.

Право собственности на вышеуказанную квартиру принадлежало мне на основании договора безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан № 30054 от 23 сентября 2018 года.

Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве. О чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.10.2018 года сделана запись регистрации №74-74-30/090/2009/404 и выдано свидетельство серии 74 АВ 425503.

Ответчик, Токарева Наталья Федоровна, оказывала мне содействие в приватизации квартиры, обращалась в агентство недвижимости, возила меня к нотариусу для оформления документов.

23 октября 2018 года, ответчик Токарева Наталья Федоровна вновь меня возила подписывать бумаги по приватизации.

Однако при посещении меня родственниками мне разъяснили, что я подписала договор купли-продажи вышеуказанной квартиры за 400 000 рублей.

Я пожилая женщина, мне 73 года. Ни при подписании договора, ни в дальнейшем никто мне не объяснил, что я продала свою квартиру и в настоящее время не являюсь собственником.

Я думала, что подписываю договор приватизации, а в итоге лишилась своего единственного жилья. Денег, указанных в договоре купли-продажи, мне никто не передавал.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего Кодекса.

На основании вышеизложенного и в соответствии со ст. 166, 167, 178 ГК РФ

Прошу суд:

Источник: https://sud-isk.ru/sd-ned/priznanie-sdelki-nedejstvitelnoj-v-silu-ee-nichtozhnosti.html

Признание сделки купли-продажи недействительной

Ничтожность сделки купли продажи

Если при совершении конкретной сделки были допущены нарушения каких-либо законодательных норм, то она может считаться недействительной и не порождающей никаких правовых последствий.

В свою очередь, любая из недействительных конкретных сделок может быть квалифицировано как ничтожная или же оспоримая, что зависит от того, при каких фактических обстоятельствах был заключен договор, во исполнение которого она состоялась.

В зависимости от этого определяется, нужно ли обращаться в суд, или таковая необходимость отсутствует.

  Сделка, которую российское законодательство квалифицирует как ничтожную, уже с момента ее совершения недействительна, и подтверждать этот факт судебным решением не требуется. В суд в таких случаях обращаются только для того, чтобы вернуть все, что получили стороны такой сделки. 

По каким признакам можно обнаружить, что сделка – ничтожна?

1) Обнаружение, что сделка совершена недееспособным лицом, причем недееспособность должна быть подтверждена судебным решением. 2) Обнаружение нарушений требований закона при совершении сделки.

Сделки купли-продажи ничтожны, если в договорах, по которым они совершены, не были приведены условия, существенные для их совершения, или сделка не была зарегистрирована государством, когда это обязательно. 3) Обнаружено, что сделка была мнимой, т.е. совершалась без намерений сторон исполнить ее фактически.

Допустим, была якобы продана и куплена какая-либо недвижимость, а фактически покупатель ее не получил, и продавец продолжает ею пользоваться. 4) Обнаружено, что сделка была притворной, т.е. договор купли-продажи заключался лишь с целью маскировки другой, реально состоявшейся сделки.

К примеру, в ночном магазине можно было купить по завышенной цене набор пластиковых стаканчиков, а к нему дарилась бутылка водки.  5) Обнаружено, что сделку с одну стороны совершил малолетний, т.е. человек, которому 14 лет еще не исполнилось.

  6) Обнаружено, что сделка совершена в целях, противоречащих нравственным нормам и правопорядку.

Если же недействительность сделки должна быть подтверждена судом, то она считается оспоримой. Признать недействительность сделки купли-продажи через суд возможно в случаях, когда:

– один из ее участников оказался несовершеннолетним;  – один из ее участников оказался ограниченным в дееспособности в соответствии с установленной для этого процедурой;  – в сделке участвовало лицо, не способное осознавать последствия ее совершения, осознавать свои действия и осуществлять руководство ими; – одна из сторон заблуждалась;  – сделка была совершена в результате насилия, обмана, применения угроз и прочих совершенных любой из ее сторон правонарушений;  Этот перечень не является закрытым, причем даже основания из данного перечня необходимо будет в суде доказывать с использованием различной документации, показаний свидетелей, заключений экспертов, записей на видеокамеру и магнитофон.  Чтобы признать недействительность сделки, в суд необходимо направить соответствующее заявление. Это может сделать любой человек, заинтересованный в ее исходе, т.е. – как одна из сторон, так и те люди, кто участия в ее совершении не принимали, но понесли какой-то ущерб в результате ее совершения, а так же люди, подавшие такое заявление в благих интересах одного из участников. К примеру, ограниченной в дееспособности бабушкой была продана ее квартира. Ее дети и внуки вправе подать в суд иск о признании недействительности таковой сделки. 

искового заявления должно отвечать как стандартным требованиям процессуального закона, так и требованиям специфическим, а именно:

– в нем должно быть указано, что составляет предмет сделки; – в нем должно быть указано, почему и на основании каких правовых норм должна быть признана недействительность сделки;  – в нем необходимо просить суд установить факт недействительности и возвратить сторонам сделки все полученное ими в результате заключения договора, или предложить суду другие варианты восстановления ранее существовавшего положения. Когда же сделка ничтожна, в иске достаточно будет изложить основания ее недействительности по мнению заявителя, и просьбу возвратить сторонам все ими переданное и полученное.  В зависимости от того, квалифицируется ли сделка как оспоримая или ничтожная, определяется то, в какие сроки она может быть признана недействительной. ГК РФ устанавливает, что недействительность ничтожных сделок признается только до тех пор, пока не пройдут три года с того дня, когда она была совершена. Если же сделка оспоримая, то обратиться в суд можно в течение 12 месяцев с даты ее совершения.  Лицо, участником сделки не являющееся, вправе просить суд признать оспоримую сделку недействительной до истечения трех лет с того дня, когда они узнали о такой сделке.  Возврат всего полученного сторонами по недействительной сделке купли-продажи обычно производится в натуре, а когда это невозможно, покупатель должен возвратить продавцу ее стоимость в деньгах.  Если такая сделка имела характер мошенничества или ее совершение умышлено нарушило существующий правопорядок иным образом, то у виновного участника все им полученное может быть конфисковано. Производство по таким делам достаточно сложно, и поэтому как истцам, так и ответчикам по таким сделкам целесообразно прибегнуть к правовой помощи профессиональных юристов.Источник: Редакция DoorinWorld.ru

Источник: https://DoorinWorld.ru/zakonodatelstvo/priznanie-sdelki-kupli-prodazhi-nedeystvitelnoy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.