Нотариальное отчуждение доли недвижимого имущества

Содержание

Отчуждение доли в квартире

Нотариальное отчуждение доли недвижимого имущества

Последние изменения: Январь 2021

В отличие от передачи права собственности на целостный объект недвижимости отчуждение доли в квартире накладывает ограничения в целях защиты прав совладельцев. Передача части жилого помещения предусматривает изменение порядка пользования, а процедура требует соблюдения приоритета сособственников при реализации.

Сущность отчуждения долевой собственности

Наличие нескольких совладельцев, каждому из которых принадлежит часть целого объекта недвижимости, получило наименование долевой собственности.

Истоки возникновения связаны с начавшимся в 90-х годах прошлого века процессом приватизации, получившим распространение вследствие перераспределения «дробных величин» между правопреемниками.

Отчуждение доли будет означать переход права собственности на часть объекта в виде:

  1. Виртуальной составляющей, числящейся по документам дробной величиной. Так называемая «идеальная» доля, отражённая как ½, ¼ и т.д. означает условное пространство, порядок пользования которым закреплён в письменном соглашении между сособственниками.
  2. Реальной комнаты или нескольких комнат, если доля выделена в натуре. При технической невозможности раздела коммуникаций и обустройства отдельного входа для каждого из содольщиков законодательство накладывает запрет на подобный выдел.

Отчуждение виртуальной части в отличие от отчуждения квартиры требует оформления нового письменного соглашения о порядке пользования ввиду изменения состава собственников.

При отсутствии достигнутого компромисса вопрос решается в судебном порядке.

Приоритет в выкупе принадлежит совладельцам в целях сохранения их прав, а процесс отчуждения доли предусматривает как добровольный, так и принудительный характер.

С 31.07.2019 года в России установлен упрощённый порядок для оформления сделок с недвижимыми объектами, имеющими нескольких владельцев. Любой договор, предусматривающий переход права собственности, освобождается от обязательного заверения представителем нотариата при условии, что сделка осуществляется одновременно всеми совладельцами.

Начиная с 2016 года по июль 2019 года включительно, действовало следующее правило:

  • если недвижимый объект принадлежит одному хозяину, то договоры на передачу прав собственности составляются в простой письменной форме;
  • если правами на отчуждаемую недвижимость наделены несколько совладельцев, то отчуждение доли в квартире без нотариуса запрещено.

Согласно принятым нововведениям договоры на передачу частей целого объекта могут заключаться без нотариального удостоверения в случае подписания всеми сособственниками без единого исключения. Если кто-то из перечня совладельцев, вне зависимости от размера принадлежащей части, откажется от участия в сделке, то остальным участникам придётся воспользоваться услугами нотариуса.

Новшество предоставило право решать самостоятельно вопрос нотариального удостоверения.

Ведь в большинстве случаев совладельцами недвижимого имущества являются биологические родственники, которым незачем подтверждать законность сделки между собой при отчуждении жилого помещения, приусадебного участка земли, загородного дома или иного обособленного индивидуального объекта. Проживание в разных регионах страны усложняет процедуру, а удостоверение требует дополнительных затрат времени и финансов.

Продажа доли и преимущественный выкуп

 

Реализовать долю по собственному выбору покупателя владелец не вправе, поскольку правом на преимущественный выкуп наделены остальные совладельцы. Только получение отказа сособственников позволяет перейти к поиску покупателя «на стороне».

Отчуждение доли в квартире в пользу другого собственника

Независимо от желания продавца и наличия стороннего покупателя приоритет в приобретении принадлежит остальным совладельцам, а процесс имеет чёткий алгоритм действий, несоблюдение которого приводит к признанию сделки недействительной (ст.250 ГК РФ).

Все совладельцы стоят «первыми в очереди» за реализуемой частью целого объекта. При этом отчуждение доли в квартире в пользу другого собственника должно быть произведено на равных условиях со сторонними покупателями.

Продавец доли обязан следовать регламенту:

  1. Направить письменное уведомление о запланированном событии всем совладельцам с указанием цены реализации, не подлежащей изменению при дальнейшей продаже сторонним лицам и прочих существенных условий любым из нижеперечисленных способов:
    • вручение лично под роспись на втором экземпляре;
    • направление почтовым отправлением ценного письма с описью вложения и отметкой о вручении;
    • использование нотариальных услуг для оповещения участников и контроля срока и получения ответов совладельцев.
  1. Предоставить месяц на размышления о выкупе. Если всеми совладельцами предоставлен отказ до истечения месячного периода, то возможна продажа сторонним лицам до окончания срока.

Образец уведомления о продаже доли

При отчуждении доли по договору мены действуют аналогичные правила. Переуступка преимущественного права третьим лицам запрещена. Если желание выкупить долю выразили несколько владельцев, то право выбора покупателя принадлежит продавцу.

Нарушение преимущественного права даёт возможность любому «обойдённому» участнику требовать в судебной инстанции перевода функций покупателя на себя на протяжении трёх месяцев.

Заявление об отчуждении

Извещение о намерении продажи составляется в произвольной форме, где обязательными атрибутами должны быть существенные условия относительно предстоящей реализации.

Образец заявления (извещения, уведомления) об отчуждении доли должен содержать:

  • ФИО каждого адресата, дату направления извещения и адрес регистрации;
  • ФИО, паспортные данные, место прописки и проживания адресанта;
  • описание реализуемой доли и её стоимость;
  • правовое основание получения в собственность и кадастровый номер;
  • последующие действия при игнорировании в течение месяца либо предоставления отказа.

Если в процессе реализации желание о покупке изъявит один из участников долевой собственности, то можно не ожидать ответа от остальных совладельцев.

Договор и документальные приложения

Если производится отчуждение доли только одним собственником, то необходимость нотариального удостоверения договора сохраняется. Независимо от личности покупателя существенные условия, указанные в направленном извещении содольщикам, должны быть сохранены.

Текст договора должен содержать цену реализуемой доли, способ передачи денег, включая авансирование и срок окончательного расчёта, информацию технического характера и сведения о сторонах сделки.

Пакет документальных приложений включает:

  • внутренние паспорта, удостоверяющие личности участников сделки;
  • правоподтверждающий документ на собственность части объекта – выписка из ЕГРН с указанием размера доли в виде натуральной дроби ½, ¼, и т.д. и сведений об обременениях и ограничениях;
  • правоустанавливающий документ на часть объекта недвижимости – договор дарения, приватизации, мены, купли-продажи;
  • техническую документацию;
  • одобрение органов опеки и согласие родителей при реализации части объекта, принадлежащей несовершеннолетнему;
  • согласие супруга, заверенное нотариально при нахождении части жилья в совместной собственности.

При реализации доли покупателям «со стороны» необходимо предоставление письменных отказов совладельцев от права преимущественного выкупа.

Регистрация и финансовые расходы

Завершающим этапом оформления является регистрация сделки в Росреестре, фиксирующая переход права собственности выдачей новой выписки из ЕГРН.

Помимо договорной стоимости передаваемой части участникам сделки необходимо определиться с порядком оплаты:

  • нотариальных услуг на удостоверение договора, включающего проверку текста, прилагаемых документов и чистоту сделки;
  • услуг регистрирующего органа за внесение изменений в Росреестр и выдачу нового правоподтверждающего документа, составляющей 2000 рублей.

От уплаты НДФЛ, удерживаемого в размере 13 % от договорной стоимости, освобождены владельцы унаследованной, подаренной или приватизированной частей при нахождении в собственности не менее трёх лет.

С 2020 года срок владения также приравнивается к трём годам вместо пяти при реализации единственного жилья, а размер НДФЛ становится равным 13 % как для резидентов, так и для нерезидентов вместо ранее действовавших 30 %.

Новому совладельцу предстоит ежегодная уплата налога на недвижимость, рассчитываемого на основании кадастровой стоимости приобретённой части и региона нахождения недвижимости.

Отчуждение доли в квартире по договору дарения

Дарственная часто маскирует сделку купли-продажи в связи с законодательными преимуществами, предусмотренными для передачи доли на безвозмездной основе:

  • не требуется соблюдение права преимущественного выкупа;
  • освобождает владельца от уплаты НДФЛ независимо от срока нахождения в собственности при реализации родственникам.

Если договор дарения имеет признаки притворности, т.е. прикрывает продажу с целью минимизации налогового бремени и игнорирования прав приоритетных покупателей, то сделка признаётся в судебном порядке ничтожной. Последствия приравниваются к настоящей фактической сделке, которую пытались прикрыть.

Образец договора дарения доли

К разряду трудно доказуемых в судах относится отчуждение доли в квартире по договору дарения в микроскопическом размере. Цель передачи – включение желаемого покупателя в состав совладельцев с дальнейшей реализацией принадлежащей хозяину доли целиком. «Отщепление» позволяет законным способом обойти требования о преимущественном выкупе.

Отчуждение доли в квартире несовершеннолетнего

Если в сделке участвует несовершеннолетнее лицо, то она требует официального письменного разрешения органов опеки и попечительства.

Опекунский совет проверяет:

  • наличие согласия родителей;
  • обеспечение альтернативным жильём, выигрывающим по сравнению с отчуждаемой частью по квадратуре и не уступающим по социальной инфраструктуре;
  • преследуемую цель, исключающую обогащение за счёт ущемления интересов ребёнка.

Отчуждение доли в квартире возможно исключительно путём реализации, заключение договора дарения от имени несовершеннолетнего запрещено, поскольку подарок по определению не может улучшить финансовое положение дарителя.

Принудительное отчуждение долевой собственности

Наличие задолженности перед коммунальными службами в размере, приближённом к стоимости владения в денежном измерении, нахождение в залоге или незначительность принадлежащей части могут повлечь принудительное отчуждение доли по решению суда.

Принудительная реализация совладельцам

Судебный орган может обязать к принудительной продаже нежелающего реализовывать принадлежащую собственность «несговорчивого» продавца при одновременном выполнении трёх условий (п.4 ст.252 ГК РФ):

  1. Владение незначительной частью. Под незначительностью понимается не относительная доля в квартире, а абсолютное значение, сопоставляемое с квадратурой, предусмотренной местными властями для одного человека.
  2. Невозможность выдела в натуре. При вынесении «вердикта» учитывается количество комнат и их изолированность, дающая возможность сосуществования без нарушения взаимных интересов.
  3. Отсутствие существенного интереса в использовании по назначению. Определяющим фактором для принудительной реализации является наличие иной жилплощади с кардинально отличающимися условиями в её пользу.

Суд устанавливает размер денежной компенсации, если жильё соответствует вышеперечисленным критериям.

Продажа в счёт погашения долгов

Если совладелец не оплачивает счета по предоставленным коммунальным услугам, то предприятия жилищно-коммунального хозяйства могут обратиться в суд при наличии задолженности сроком более полугода. Судебная инстанция обязана предоставить определённый период для погашения просроченной задолженности, по истечении которого судебными приставами производится арест имущества.

При максимальном приближении кадастровой стоимости части объекта к сумме накопившегося долга и отсутствия иного источника для погашения у должника возможно отчуждение доли. Исключение – единственность помещения, пригодного для проживания дебитора и его семьи, что накладывает запрет на возможность наложения взыскания (ст.446 ГПК РФ).

Реализация по ипотеке

Особенностью ипотечного кредитования является нахождение в залоге у финансовой организации объекта ипотеки до полного погашения задолженности.

При невыполнении договорных условий банковское учреждение, выступающее залогодержателем, может осуществить принудительную реализацию доли недвижимости.

Обращение взыскания возможно в случаях:

  • регулярности просрочек;
  • невнесения платежа более трёх месяцев;
  • отказа должника от дальнейшего погашения кредита.

При возникновении риска отчуждения доли банковским учреждением оптимальный вариант – подписание дополнительного соглашения о реструктуризации долга.

Правовая поддержка

Сделки с долевой собственностью относятся к категории сложных, поскольку даже доказать факт нарушения преимущественного права без помощи профессионала практически невозможно, так как требуется контроль финансовых потоков продавца и покупателя.

Правовые «нестыковки» создаются прочтением норм гражданского законодательства в тандеме. Например, на основании ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан, а в соответствии со ст.

247 ГК РФ долевой собственностью необходимо распоряжаться по соглашению сторон, а при отсутствии компромисса между совладельцами руководствоваться решением суда.

Получается, что совладелец может проживать на нескольких квадратных сантиметрах теоретически, что не соответствует практическому размещению в физическом смысле, не говоря о нарушении прав соседей.

Отмена обязательной нотариальной регистрации при отчуждении долей всеми совладельцами привела к риску возникновения мошеннических схем, поскольку нотариусы выполняли функции юристов при проверке договоров и оценки чистоты сделки.

Так же ищут:

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/pravo-sobstvennosti/otchuzhdenie-doli-v-kvartire/

Отчуждение долей только через нотариуса

Нотариальное отчуждение доли недвижимого имущества

2 июня 2016 года в России вышел Федеральный Закон N 172-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”

В частности данный пост касается статьи 2.

Напомню, что еще с конца прошлого года договора купли-продажи долей на недвижимое имущество обязали заключать в нотариальной форме. Говоря проще – захотел долю, например, в квартире продать – только через нотариуса (Далее – буду также приводить примеры с квартирами, но это касается и домов и земельных участков и т. д., всего того, что относится к недвижимому имуществу).

Теперь же эта ситуация касается любых сделок (за исключением паев) с отчуждением долей недвижимого имущества.

Сама статья, о которой идет речь:

Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; 2004, N 35, ст. 3607; 2005, N 1, ст. 22; 2016, N 1, ст. 11) следующие изменения:

1) в статье 24:

а) пункт 1 изложить в следующей редакции:

“1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце третьем настоящего пункта.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.”;

б) абзац шестой пункта 4 дополнить предложением следующего содержания: “Положения пункта 1 настоящей статьи в части нотариального удостоверения сделок не применяются к сделкам, связанным с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда.”;

2) в пункте 2 статьи 30 слова “доверительного управления или” исключить, слово “продаже” заменить словом “отчуждению”.

В переводе на простой язык – есть у тебя доля в квартире, ты захотел ее продать/подарить (самое распространенное) – только через нотариуса.

Договора в простой письменной форме можно заключать только в том случае, если объект недвижимости находится в так называемой частной собственности (в СПб слово “частная” в свидетельствах о гос.

регистрации права собственности уже опускается). Т.е.

купили Вы квартиру целиком по договору купли-продажи – можете ее также целиком продать или подарить и заключить договор в простой письменной форме.

Далее возник вопрос – что делать если, например, квартира находится в частной собственности, а подарить Вы хотите только долю или – что делать, если квартира находится в собственности, но 1/2 доли квартиры по договору о передачи квартиры в собственность граждан (приватизации), а еще 1/2 доли на эту же квартиру на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию или в силу закона? С этим вопросом мы обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (обращение было посредством телефонной связи, так что за пруфами – можете сами обратиться в Росреестр Вашего региона). Ответ – только нотариальная форма договора.

Что будет, если Вы заключите договор дарения или купли-продажи на долю квартиры в простой письменной форме и подадите документы на регистрацию? Ответ – отказ в регистрации.

Чем это плохо и чем хорошо?

Вообще все эти нововведения позиционируются как метод борьбы с “черными риелторами”. Т.е.

чтобы не было того, что нечестные люди выкупают долю, либо им эту долю передают под видом “дарения”, потом те, кто эту долю выкупил/принял не устраивали “веселой жизни” другому сособственнику с предложением продать свою долю на невыгодных для этого сособственника условиях. Т.е.

живут себе люди, у которых квартира оформлена в общую долевую собственность. Кто-то кого-то на дух не переносит. “Сбагривает” свою долю нехорошим людям, а те, в свою очередь, кошмарят оставшихся сособственников и предлагают либо выкупить их долю по баснословной цене, либо, что чаще бывает, продать им свои доли по заниженной цене.

А после продают квартиру целиком. Чем это выгодно для нечестных людей? Цена доли, как правило, ниже рыночной цены в 2 раза (т.е. есть у Вас квартирка, стоимостью 3000000. У Вас от этой квартирки в собственности 1/2 доли. Стоимость этой 1/2 доли будет составлять не 1500000, а – 750000).

Чем могут помочь нотариусы? Да, в общем-то, ни чем они не могут помочь. Если мы говорим о продаже доли – то как было ранее, так и есть – право преимущественной покупки остается у сособственников.

Если предложения выкупа доли не было – сделку можно оспорить. Если долю продали по цене ниже, чем та, что предлагалась другим сособственникам – сделку можно оспорить. Если мы говорим о дарении – тоже ни чем. Мы же говорим о честных нотариусах.

Их дело – составить договор и выдать на руки.

Чем плохо? Стоимость такого договора. Не скажу за другие регионы нашей страны, но…

Договор в простой письменной форме Вы могли составить и сами (в особенности – дарения, с куплей-продажей все сложнее), либо обратиться к юристам (у нас эта услуга составляла 3000 – 4000 рублей за дарение). У нотариуса – процент от кадастровой стоимости, тех.

работы и т. д. В целом в Питере теперь составление договора дарения доли обойдется в 15-25 тысяч рублей. С куплей-продажей тоже самое, но уже как пол года с этим живем.

Предвещая комменты – “что, очередной хлеб у юристов/риелторов отобрали?” – скажу следующее – 4000 рублей за договор дарения у нас против 20000 рублей за договор дарения у нотариуса. На мой взгляд разница ощутима.

При этом, касательно именно договоров дарения могу сказать, что за многие годы моей практики данные договора в 98% заключались между близкими родственниками (родители – дети, братья – сестры и т. д.).

В целом ситуация с ними лучше никак не станет, станет тупо дороже.

Извиняюсь за возможные ошибки.

Пруф на закон – http://rg.ru/2016/06/06/izmenenia-dok.html

Источник: https://pikabu.ru/story/otchuzhdenie_doley_tolko_cherez_notariusa_4254335

Договоры об отчуждении недвижимого имущества (дарение, купля-продажа, мена)

Нотариальное отчуждение доли недвижимого имущества

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму.

По договору мены недвижимости каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны какое-либо имущество, причем недвижимое имущество должно являться предметом передачи хотя бы одной из сторон.

По договору дарения даритель передает или обязуется передать одаряемому в собственность недвижимое имущество безвозмездно.

В нотариальной практике наиболее часто совершаются сделки с жильем: жилыми домами, квартирами, комнатами в квартирах. Особым объектом недвижимости является квартира в многоквартирном доме.

Отличительной особенностью такой квартиры является то, что ее собственнику наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Договор купли-продажи недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака и являющегося общей совместной собственностью супругов, удостоверяется при наличии согласия супруга продавца недвижимого имущества на продажу (мену) этого имущества. В соответствии с п. 3 ст. 35 СК такое согласие должно быть нотариально удостоверено.

Если такое согласие отсутствует либо нарушена форма его выражения, сделка может быть признана недействительной. Не требуется согласие супруга на продажу недвижимого имущества, являющегося раздельной собственностью супругов. К собственности каждого из супругов в соответствии со ст.

256 ГК относится имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования.

Статья 36 СК добавляет еще одну разновидность оснований возникновения раздельной собственности супругов на имущество, приобретенное хотя бы и в период брака: получение одним из супругов имущества по иным безвозмездным сделкам. Наиболее распространенным видом безвозмездных сделок в настоящее время является передача жилых помещений в собственность одного из них в результате приватизации.

Отсутствует необходимость в согласии супруга на продажу недвижимого имущества, приобретенного в период брака на совместные средства, если в отношении этого имущества супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым произошло изменение правового режима этого имущества и установлен режим, отличный от режима общей совместной собственности.

При этом если брачным договором установлена раздельная собственность одного из супругов на имущество, которое в настоящее время является объектом отчуждения, то на совершение сделки не требуется вообще какого бы то ни было согласия второго супруга.

При отчуждении же одним из супругов доли в праве общей собственности на имущество, в отношении которого брачным договором установлена общая долевая собственность на это имущество, согласие супруга на отчуждение доли также не требуется, однако сделка по отчуждению имущества оформляется с соблюдением требований ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки сособственника отчуждаемой доли.

В случае, когда правовой режим собственности супругов изменен брачным договором, в делах нотариуса должна быть оставлена копия этого договора или соответствующая выписка из него.

Если в качестве доказательств, подтверждающих право собственности на отчуждаемое недвижимое имущество, нотариусу представлены документы, из которых невозможно установить основания или время приобретения имущества (например, регистрационное удостоверение), на отчуждение такого имущества нотариус по общему правилу должен истребовать согласие второго супруга.

Если собственник имущества утверждает, что право собственности на имущество принадлежит ему одному, он должен подтвердить свое заявление каким-либо дополнительным документом, бесспорно свидетельствующим об указанных обстоятельствах.

Например, в отношении квартир, ранее находившихся в домах ЖСК, на которые впоследствии у граждан в силу закона возникло право собственности, таким дополнительным документом может являться справка жилищно-строительного кооператива, содержащая информацию о том, что вся сумма паенакоплений вносилась собственником квартиры до вступления в брак.

Получение нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки необходимо не только от супруга лица, производящего отчуждение недвижимого имущества, но и от супруга покупателя (либо лица, которому имущество переходит по договору мены). Это требование также содержится в п. 3 ст. 35 СК, и оно легко объяснимо: ведь деньги, на которые приобретается недвижимое имущество, также являются общей совместной собственностью супругов, в связи с чем распоряжение ими должно производиться по обоюдному согласию супругов. На супруга одаряемого данное требование закона не распространяется ввиду того, что имущество одаряемому переходит в собственность безвозмездно. При удостоверении договора от имени лица, не имеющего супруга (холост, вдов), нотариусу об этом подается соответствующее письменное заявление лица, отчуждающего имущество. заявления доводится до приобретателя имущества, который в подтверждение того, что это обстоятельство ему известно, расписывается на указанном заявлении.

В соответствии со ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности одним из сособственников постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При оформлении сделки по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество нотариус должен удостовериться в выполнении данного требования.

Доказательством извещения участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли в общей собственности на недвижимое имущество может служить свидетельство о передаче заявления продавца в порядке ст.

86 Основ законодательства РФ о нотариате или заявления остальных участников общей собственности об отказе от осуществления преимущественного права покупки продаваемой доли. Подобное правило согласно п. 5 ст. 250 ГК применяется и при заключении договора мены доли в праве общей собственности на какое-либо имущество или имущественное право.

Как правило, сособственники лица, отчуждающего свою долю, добровольно представляют нотариусу заявления об отказе от права преимущественного приобретения этой доли. Возникают случаи, когда получение такого согласия становится затруднительным: сособственник продавца отчуждаемой доли в праве общей собственности на имущество уклоняется от явки к нотариусу для подписания соответствующего документа. В этом случае возможно оформление передачи ему заявления, которым продавец официально. Не распространяются эти правила о преимущественном праве приобретения доли в общей собственности на договоры дарения доли в общей долевой собственности на квартиру.

Сделки, связанные с отчуждением либо приобретением недвижимого имущества несовершеннолетних до четырнадцати лет могут совершаться с согласия законных представителей, сделки с недвижимостью от имени малолетних оформляются их законными представителями.

Согласно закону, невозможно продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким ее родственникам.

Дарение недвижимого имущества от имени несовершеннолетних детей до четырнадцати лет и граждан, признанных недееспособными, в соответствии со ст. 575 ГК запрещено.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Цена в договоре продажи недвижимости является одним из существенных его условий. При отсутствии в договоре согласованного в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Порядок уплаты покупной цены определяется соглашением сторон.

По желанию участников сделки сумма, причитающаяся к уплате, может быть передана продавцу до подписания договора либо после его подписания, а также до передачи недвижимого имущества либо после его передачи.

В случае, когда расчет за проданное недвижимое имущество производится сторонами после передачи недвижимости покупателю (продажа в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи недвижимого имущества покупателю и до его оплаты имущество, проданное в кредит (в рассрочку), признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате недвижимого имущества (п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК), т.е.

возникает залог в силу закона. При оформлении договора мены, объектом которого является недвижимое имущество, также может быть предусмотрен размер денежной доплаты, производимой какой-либо из сторон за обмениваемое имущество. Если из договора мены не вытекает иное, имущество, подлежащее обмену, предполагается равноценным.

Если же в соответствии с договором мены обмениваемые виды недвижимого имущества признаются неравноценными, сторона, обязанная передать имущество, цена которого ниже имущества, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах до или после исполнения ее обязанности передать товар. Порядок расчетов при этом аналогичен порядку расчетов при продаже недвижимого имущества.

https://www.youtube.com/watch?v=JJvZSQSLRk4

В соответствии со ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества.

Договор мены недвижимого имущества на движимое имущество должен быть удостоверен по месту нахождения недвижимого имущества.

Договор мены недвижимого имущества на другое недвижимое имущество возможно удостоверить по месту нахождения любого из подлежащих мене объектов недвижимости независимо.

Исполнение различных договоров об отчуждении недвижимости отличается определенными особенностями. В частности, исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества регулируется ст. 556 ГК.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами.

До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта договор продажи недвижимого имущества не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора купли-продажи.

Передаточный акт должен составляться в письменной форме. Передаточный акт может быть составлен сторонами непосредственно при подписании ими договора купли-продажи недвижимого имущества, а также в любое время после его подписания, в том числе и после регистрации нотариально удостоверенного договора в учреждении юстиции.

Требования о необходимости составления передаточного акта или иного документа о передаче распространяются и на договор мены, предметом которого является недвижимое имущество, поскольку, согласно ст. 567 ГК, к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже.

При этом каждая из сторон признается продавцом недвижимого имущества, которое она обязуется передать, и покупателем другого недвижимого имущества, которое она обязуется принять в обмен. В соответствии со ст.

585 ГК в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества под выплату ренты за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются правила о купле-продаже.

Поэтому в случаях, когда недвижимое имущество передается в собственность плательщика ренты за плату, исполнение договора также должно сопровождаться составлением передаточного акта или иного документа, свидетельствующего о передаче.

Для договоров дарения имущества законодательством предусмотрен иной, более упрощенный порядок их исполнения. Передача дара (не сделано исключения и для случаев, когда в дар передается недвижимое имущество) осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей) и т.п.

Документы, необходимые для нотариального удостоверения договоров

  • Правоустанавливающие документы:
    • договор передачи и свидетельство о собственности на жилище,
    • договор мены,
    • договор купли-продажи,
    • договор дарения,
    • свидетельство о праве на наследство,
    • свидетельство о государственной регистрации права, иные соглашения;
  • Акт передачи квартиры по договору (для договоров, удостоверенных позже 01 марта 1996 года);
  • Справка об оценочной стоимости квартиры — справка БТИ, поэтажный план, экспликация, кадастровый паспорт;
  • Выписка из домовой книги — 2 экз.;
  • Письменное согласие супруга (нотариально удостоверенное);
  • При наличии несовершеннолетних детей необходимо разрешение из органов опеки и попечительства;
  • Личное присутствие с паспортами сторон, участвующих в договоре. (паспорт должен быть не просрочен, соответствующая замена паспорта в 20 лет, 45 лет произведена);
  • Для получения льгот по оплате:
    • инвалидам 1 и 2 гр. — справка ВТЭК,
    • для родственников — свидетельства подтверждающие родство.

Источник: https://notarius-rus.ru/articles/dogovory-ob-otchuzhdenii-nedivizhimogo-imuschestva/

Отчуждение доли: понятие, виды, проведение сделки и нотариальная регистрация

Нотариальное отчуждение доли недвижимого имущества

  • 11 Октября, 2018
  • Бухгалтерия
  • Плугатарева Яна

Отчуждение доли касается не только недвижимости, но и бизнеса, который находится во владении человека. Операция может быть проведена несколькими способами. Самыми знакомыми для простого обывателя являются дарение или продажа. Об этом и пойдет речь в статье.

Понятие

Если рассматривать вопрос с юридической точки зрения, то можно с удивлением заметить, что как таковых терминов дарения или продажи не существует. Все эти правоотношения называются отчуждением доли или имущества.

Под этим термином понимают правовую сделку или договор, по итогу которой собственник передает право на что-то другому лицу.

Отчуждающим может стать как юридическое, так и физическое лицо. Этот статус может приобрести и муниципальный или территориальный орган.

Приобретать долю или имущество могут дееспособные граждане нашей страны или юридические субъекты, ведущие некоммерческую или коммерческую деятельность.

Инструменты для отчуждения

Отчуждение доли может происходить несколькими путями. Это:

  1. Через договор дарения. Собственник имущества или доли имеет права с помощью договора подарить какому-либо лицу свое имущество, при этом он не получит материального вознаграждения. На юридическом языке это называется добровольное отчуждение без получения материальных благ.
  2. Через договор купли-продажи. Собственник имущества продает его какому-либо лицу за вознаграждение. Этот способ также попадает под понятие добровольного отчуждения.
  3. Через безвозмездную передачу. К этому пункту относится конфискация или другие действия со стороны государства, при которых владелец имущества не получает никаких благ.
  4. Через обмен. В этом случае имущество передается другому человеку или обществу, а взамен бывший собственник что-то получает. Это может быть как материальное благо, например, автомобиль или ювелирное украшение, так и любая другая вещь.

Проще говоря, отчуждением доли или имущества называют процесс передачи прав собственности на это имущество другому лицу на безвозмездных или возмездных условиях.

Фактически переход имущества от одного лица к другому совершается после того, как проведена официальная государственная регистрация и факт передачи отображен в специальном реестре.

Виды отчуждения

Сделки по отчуждению долей могут быть разных видов. Законом предусмотрено как добровольное отчуждение, так и принудительное. Оба способа имеют одинаковую правовую природу и отличаются только способом перехода прав.

Добровольным отчуждением называют действие как физического, так и юридического лица, и государственных органов, отвечающее внутреннему желанию собственника о переходе прав собственности на имущества от одного человека к другому. Происходить это может как на безвозмездной основе, так и за выгоду. Если человек желает расстаться с имуществом и ничего за это не хочет получить, то оформляется дарственная.

Принудительным отчуждением называют действия уполномоченных органов, проводящих реквизицию на законных основаниях. Поводом может послужить судебное решение или решение другого компетентного органа. Все, что связано с реквизицией, отражено в Конституции нашей страны. Законом также установлены случаи, когда реквизиция осуществляется на законных основаниях.

Особенности сделок

Отчуждение доли в праве представляет собой некоторую проблему. И дело даже не в законах, которые регулируют эту процедуру, а в некой сложности оформления.

Долевым владением называют ситуацию, когда у одного имущества есть несколько хозяев. Каждому собственнику принадлежит своя часть. Эти моменты регулируются Гражданским кодексом нашей страны и федеральные законы.

Согласно закону, в первую очередь имеют право на приобретение доли остальные собственники имущества.

Что касается отчуждения доли в ООО, то соблюдается тот же принцип. То есть преимущественное право в приобретении доли имеют другие учредители общества. И только в случае их отказа собственник может передать долю постороннему лицу.

Получается, что в обоих случаях собственник должен сначала предложить свою долю остальным владельцам, и только после этого он имеет право передать свое имущество другому лицу, если другие владельцы откажутся.

С кем бы ни заключалась сделка, ее обязательно нужно нотариально заверить. Чтобы нотариус не усомнился в правомерности сделки, нужно позаботиться о соблюдении следующих пунктов:

  1. Для отчуждения доли в ООО или недвижимости нужно принести нотариусу письменные заявления от владельцев прочих долей о том, что они не против продажи в пользу третьего лица. Каждое заявление должна сопровождать ксерокопия паспорта. Это нужно для того, чтобы провести сравнительный анализ подписей.
  2. Чтобы не мучиться с заявлениями и прочими нюансами, можно пригласить всех владельцев к нотариусу. Последний заверит отказ и начнет оформлять сделку.

Только после того, как все формальности соблюдены, начнется процедура отчуждение доли в обществе или недвижимости.

Если процедура отказа не будет исполнена, то другой собственник сможет оспорить передачу имущества в суде, и, скорее всего, суд примет сторону истца.

Суд примет решение считать сделку недействительной, и процедуру придется повторить для того, чтобы все вернулось на исходные места. То есть бывший владелец получит имущество, а покупатель вернет свои деньги.

Есть еще один важный момент — в случае долгой продажи доля может вырасти или упасть в цене. В первом случае необходимо уведомить остальных собственников, а во втором делать это вовсе не обязательно. И даже если цена выросла, повторного согласия от других совладельцев не требуется.

Согласие на процедуру

Кроме того, что собственник может столкнуться с нюансами избавления от доли, возможна ситуация, когда получить согласие на отчуждение доли в обществе или недвижимости довольно сложно. Например, речь может идти о продаже имущества, которое принадлежит несовершеннолетним, или они находятся в доли.

Нелишним будет напомнить, что права детей четко регламентируются законодательством, их соблюдение контролирует очень много органов. Тот же опекунский совет следит за сделками по отчуждению имущества, принадлежащего несовершеннолетним частично или полностью. Именно этот орган разрешает или запрещает проводить процедуру.

Чтобы не было проблем с различными органами, нужно соблюсти следующие нюансы:

  1. Перед тем как продать недвижимость, опекуны или родители обязаны найти равнозначное жилье, которое не уступит продаваемому. Оно может быть только лучше.
  2. Если документы не отразят, что вы что-то купили взамен, то орган не разрешит продавать имущество. Если сделка все-таки совершится, то опекунский совет оспорит ее законность в суде.
  3. Дети, достигшие четырнадцатилетнего возраста, должны лично явиться в орган и подтвердить свое согласие. При этом согласие необходимо зафиксировать в письменном виде. Если ребенок по какой-то причине не хочет писать заявление, то опекунский совет откажет в оформлении сделки.
  4. При поиске другой недвижимости родители или опекуны должны учитывать не только степень развития инфраструктуры, но и удаленность от образовательных учреждений, где сейчас занимается ребенок. Опять же, если для несовершеннолетнего условия будут неподходящие, то орган откажет в сделке.

Необходимые документы

Чтобы было произведено отчуждение доли собственности, нужно знать, какие документы необходимы к предоставлению в нотариальную контору.

Собственник имущества должен иметь при себе бумагу, которая подтверждает его право собственности. К таким бумагам относится свидетельство о приватизации, договор дарения, договор купли-продажи, акт о вступлении в наследство и прочие документы.

Когда имущество находится в собственности нескольких владельцев, понадобится согласие последних. Это очень важный момент, без его соблюдения договор отчуждения доли просто не составят.

Далее необходимы документы из ЖЭКа, паспортного стола или миграционной службы. В них должны быть указаны все лица, прописанные в доме или квартире. Это не касается коммерческой недвижимости.

В случае, когда на момент отчуждения не все люди сняты с регистрации в продаваемом объекте, у покупателя возникнут трудности. Они будут заключаться в том, что придется выписывать людей. Скорее всего, делать это нужно будет через суд.

Немаловажным документом является и справка об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги. Бумага вроде бы ни на что не влияет, но если вспомнить, что на недвижимость могут наложить арест или обратиться в суд, то все становится на свои места.

Последним документом станет выписка из реестра. Она должна подтвердить, что в момент совершения сделки жилье не сдается в аренду, на него не наложен запрет на отчуждение или арест.

Когда отчуждение доли нотариально контролируется, уполномоченный сотрудник обязан проверить все моменты сам.

После того как сделка совершена, новый владелец обязан зарегистрировать ее в специализированном реестре. Как только регистрация закончится, право собственности перейдет к новому хозяину.

Отчуждение в ООО

Порядок совершения сделки, безусловно, похож с тем, что принят для недвижимого имущества. Но тем не менее, в этом вопросе существуют свои нюансы, которые нельзя игнорировать.

Как было указано выше, что владелец доли должен сначала предложить ее остальным учредителям и только потом продавать, если те откажутся. Если этого не сделать, то отчуждение доли участником общества может быть оспорено другими учредителями.

По закону, другие собственники могут получить только ту долю, что не превышает уже имеющуюся у них.

Иногда случается так, что правила организации с самого начала запрещают продажу доли посторонним людям. В этом случае, если другие учредители не хотят приобретать ее, это делает само общество. Это правило направлено на то, чтобы защитить учредителя, который хочет выйти из состава общества, но не может провести отчуждение доли в уставном капитале по-другому.

Что содержится в уставе

В этом внутреннем документе могут быть прописаны моменты, связанные с отчуждением. К ним относятся:

  1. Цена, ниже которой отчуждать долю собственник не имеет права. Порядок изменения цены тоже прописан в уставе.
  2. Преимущественное право покупки при отчуждении доли уставного капитала имеют другие собственники, но только определенной ее части. Оставшееся может быть продано третьему лицу.
  3. Указано первоочередное право покупки другими владельцами пая.
  4. Право на приобретение доли без соблюдения пропорций к уже имеющейся доли.

Составление оферты

Офертой называют предложение приобрести во время отчуждения долю уставного капитала ООО. Этот документ, ко всему прочему, содержит основные моменты договора купли-продажи. Например, это может быть цена, описание предмета сделки, прочие условия.

Нет единой формы составления оферты, но доподлинно известно, что в бумаге нужно указать:

  1. Информацию о продавце. К ней относятся данные паспорта, имя, фамилия, отчество, ИНН или ОГРН (когда продавец юридическое лицо).
  2. Информация о предприятии, доля отчуждаемого имущества, ее размер и номинальная стоимость.
  3. Информация о предполагаемом покупателе. Заполняется точно так же, как и графа о продавце.
  4. Условия возможной сделки и ее предмет.
  5. Порядок, в котором производится расчет стоимости доли.
  6. Срок, на протяжении которого сделку нужно акцептировать. Как правило, выставляют срок не больше одного месяца.
  7. Подпись продавца и дата.

Как передать оферту

Документ можно отправить в саму фирму. Есть несколько путей для этого:

  1. Личное вручение уполномоченному предприятия. Последний обязан подписать акт получения.
  2. Отправить через нотариуса.
  3. Отправить с почты заказным письмом. В этом случае придется составить опись вложения и прикрепить уведомление о вручении.

Законодательство не обязывает рассылать копию оферты каждому учредителю, но лучше все-таки это сделать. Ведь у них есть месяц на то, чтобы акцептировать оферту.

Если продавец хочет оформить сделку со сторонним лицом, а прочие собственники долей не возражают, то они могут отправить продавцу заявление о согласии на процедуру.

Если оферту не акцептировали в течение месяца, то прочие учредители предприятия больше не имеют первоочередного права в получении доли.

Какие документы нужны

Законом определены документы, которые необходимо предоставить для заверения сделки нотариально. Среди них:

  1. Договор отчуждения доли уставного капитала в количестве трех штук.
  2. Документы, подтверждающие право продавца распоряжаться имуществом. Это может быть учредительный договор, свидетельство о наследстве или договор о приобретении доли.
  3. Выписка из единого госреестра регистрации юрлиц.
  4. Бумаги, которые подтверждают оплату доли.
  5. Устав общества.
  6. Учредительный договор.
  7. Документы, которые подтверждают согласие остальных учредителей с продажей доли.

По своему усмотрению нотариус имеет право затребовать дополнительные бумаги. Ими может стать, например, письменное согласие на продажу от супруга продавца.

Заключение

Как видите, процедура отчуждения не сложнее, чем любая другая нотариальная операция. Просто перед тем как начать продавать имущество, стоит позаботиться о том, чтобы другие собственники не понесли ущерб.

Закон всячески охраняет долевых собственников, поэтому во избежание проблем не стоит игнорировать нормативные акты.

https://www.youtube.com/watch?v=95-SuwS80k4

Что касается прав детей, то здесь все более, чем строго, государственные органы заботятся о подрастающем поколении. Опекунский совет не допускает нарушения детских прав и старается работать так, чтобы несовершеннолетних ни в чем не ущемляли. Причем это касается не только опекунов, но и настоящих родителей.

В общем, если вы хотите продать свою долю недвижимости или бизнеса, то сначала поинтересуйтесь желанием других собственников. Ведь они имеют такие же права на законном основании, а значит, их мнением нельзя пренебрегать. Если вы будете соблюдать все нормы, то проблем с оформлением сделки не будет. А также не придется переживать, что процедуру признают незаконной и нужно будет все вернуть.

Источник: https://fin-az.ru/429333a-otchujdenie-doli-ponyatie-vidyi-provedenie-sdelki-i-notarialnaya-registratsiya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.