Новости 214 фз

Реформа долевого строительства: все ли готовы к новым правилам?

Новости 214 фз

Первым шагом реформирования отрасли долевого строительства в ее нынешнем виде стало принятие правительством РФ в декабре 2017-го «дорожной карты», которая предусматривала поэтапный переход от прямого финансирования строительства за счет привлечения средств физических лиц к банковскому кредитованию. Как следствие, это должно было привести к повышенной защите дольщиков от недобросовестных или неумелых девелоперов. Согласно «дорожной карте», полный переход отрасли на новые правила должен состояться до конца 2020 года.

На предшествующих этапах реализации реформы (до 1 июля 2019 года) застройщикамвсе еще разрешалось привлекать денежные средства граждан напрямую, но в Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) был введен ряд абсолютно новых положений — например, предъявлялись жесткие требования к застройщикам, регламентировались цели, на которые было разрешено направлять привлекаемые от граждан средства, введена обязанность для застройщиков иметь только один расчетный счет, а для соответствующего банка — контролировать расчеты застройщика с иными участниками строительства.

При этом важно, что, несмотря на усилившийся контроль за застройщиками, у последних все же оставался самый главный и ценный ресурс — доступ к бесплатным деньгам граждан, и это перевешивало любые неудобства.

Что изменилось с 1 июля 2019 года?

По общему правилу (за исключениями, о которых поговорим ниже) застройщики более не вправе привлекать средства граждан напрямую, а должны осуществлять строительство за счет банковских кредитов.

Банки, в свою очередь, будут открывать счета эскроу, на которые дольщики должны вносить денежные средства после заключения договора долевого участия в строительстве (ДДУ).

Только после того, как объект будет построен и сдан в эксплуатацию, застройщик получит доступ к деньгам на счетах эскроу, благодаря которым он сможет погасить банковский долг и забрать остаток.

При этом предоставлять кредиты застройщикам и открывать счета эскроу смогут не любые банки, а только те, которые получат статус уполномоченных. Предполагается, что этот статус получат только самые крупные и надежные банки.

Соответственно, в случае плохого развития событий права дольщиков будут защищены, поскольку при расторжении ДДУ уполномоченный банк вернет им деньги.

Предполагается, что это создаст устойчивость строительного рынка и позволит избежать появления новых «обманутых дольщиков».

Как работает «экономика» нового режима?

Условия финансирования, предлагаемые уполномоченными банками, в основном предусматривают, что процентная ставка по кредиту застройщика будет уменьшаться по мере роста продаж и пропорционального наполнения счетов эскроу.

Очевидно, что стоимость денег для застройщиков по новым правилам со счетами эскроу будет выше, чем раньше. Ранее застройщики использовали бесплатные деньги дольщиков, сейчас же они будут вынуждены платить проценты банкам по привлеченным кредитам.

В результате стоимость строительства и конечного продукта для граждан также неизбежно вырастет.

Переходные объекты — самая проблемная категория

Как говорилось выше, из общего правила есть исключения, когда застройщики и после 1 июля 2019-го могут продолжать привлекать средства граждан напрямую без использования счетов эскроу.

Для этих целей в законодательство были введены специальные критерии (далее — Критерии), при соответствии которым конкретный проект может достраиваться по старым правилам.

Критерии предполагают сочетание двух основных факторов — степень готовности объекта и объем продаж.

При этом одним из самых спорных моментов до последнего времени оставался вопрос о судьбе проектов, которые были начаты до 1 июля 2019 года, но не соответствуют Критериям.

Возникал вопрос, что делать застройщику, если до 1 июля он уже заключил часть ДДУ и получил средства от дольщиков напрямую, но при этом на указанную дату проект Критериям не соответствовал.

Дело в том, что новый режим со счетами эскроу предусматривает принципиально иные, значительно более облегченные требования к застройщикам и проектам в сравнении с теми, которые применялись по старому порядку до 1 июля.

Было совершенно не понятно, как совместить в рамках одного и того же проекта одновременное соблюдение двух разных (и часто противоположных) режимов.

8 июля Минстрой выпустил разъяснения, которые породили еще больше вопросов. Так, Минстрой указал, что новые правила будут применяться к «застройщику, заключающему в отношении проектов строительства ДДУ только с использованием счетов эскроу».

По всей видимости, это следует трактовать таким образом, что если до 1 июля застройщик заключил хотя бы один ДДУ без использования счетов эскроу, то проект автоматически может достраиваться по старым правилам.

Если такая трактовка верна, то она фактически нивелирует саму идею разделения проектов на те, которые соответствуют Критериям (и могут достраиваться по старым правилам без использования счетов эскроу), и те, которые не соответствуют Критериям (и, по логике закона, должны достраиваться по новым правилам с использованием счетов эскроу).

Изменчивые правила игры

Законодательство о долевом строительстве не стоит на месте. При этом изменения часто носят значительный, а иногда и фундаментальный характер. С учетом того что девелопмент — это всегда долгие инвестиции, где горизонт планирования исчисляется годами, такие частые изменения вызывают лишь ненужную турбулентность и нервозность. Бизнес любит стабильность, которой в девелопменте сейчас нет.

Например, помимо уже упомянутых разъяснений Минстроя о применении старого порядка к проектам, начатым до 1 июля 2019 года (которые не подпали под Критерии), можно отметить июньские изменения в 214-ФЗ, которые распространили применение этого закона не только на жилые, но и на «иные объекты», где конечными потребителями являются физические лица. Тем самым в сферу применения 214-ФЗ попали, например, апартаменты, которые, будучи с юридической точки зрения нежилыми помещениями, все это время были за рамками действия законодательства о долевом строительстве.

Во многом из-за того, что рынок оказался явно не готов к столь радикальным переменам, в прессе регулярно проходит информация, что (особенно в регионах) застройщики продолжают строить по старым правилам, привлекая напрямую средства граждан и, по сути, игнорируя закон.

Юлия Карапетян

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/4089912

Долевое строительство отменят, но 2019 год станет лучшим для покупки жилья

Новости 214 фз

Создано 14 Января 2018 Обновлено 25 Марта 2019

4485

Долевое строительство в привычной форме просуществует до июля 2019 года. Такое решение приняли контролеры рынка первичной недвижимости: Минстрой, АИЖК и Центробанк.

В середине декабря они предоставили Правительству план перехода от долевого к другим формам финансового обеспечения девелоперов, разработанный по требованию В. В. Путина.

Узнав, какие это будут формы, некоторые застройщики вздохнули с облегчением.

Вопреки слухам, долевое строительство полностью не отменят. Просто теперь, вместо того чтобы отдать деньги напрямую застройщику, будущий новосел положит их на беспроцентный счет в банке.

Как только дом введут в эксплуатацию, банк перечислит деньги строительной компании. Скорее всего, компания тут же вернет их банку, потому что брала у него кредит на строительство. Возводить новостройки на свои деньги могут только 3-5 крупнейших девелоперов Петербурга.

Что останется от уплаты кредита — то и станет прибылью строительной компании.

Ликвидировать долевое строительство в России потребовал осенью прошлого года сам президент. Причина — более 46 тысяч обманутых дольщиков по стране. Они платят ипотеку за квартиры, которые вряд ли получат, снимают жилье и устраивают акции протеста.

В своем бедственном положении эти люди обвиняют не застройщиков, а законодателей, которые не сумели разработать эффективный механизм контроля рынка недвижимости. Исполнительная власть также недовольна — ей приходится искать инвесторов для ликвидации недостроев.

Кроме того, обманутые дольщики обивают пороги районных администраций и требуют наказать виновных.

Основным документом, который регулирует отношения между дольщиком и застройщиком, является закон № 214-ФЗ. За 14 лет существования он пережил 14 редакций, которые все больше и больше усложняли строительным компаниям жизнь.

Например, в 2017 году их обязали иметь уставный капитал от 2,5 млн рублей до 1,5 млрд рублей — в зависимости от объема строительства.

Ранее в законе прописали другие жесткие условия: застройщик не может завершить стройку позже оговоренного срока без письменного согласия дольщика, но при этом дольщик имеет право забрать свои деньги из проекта без объяснения причин и уплаты комиссионных. За долгострой дольщик может потребовать у застройщика пени.

Поправки-2018 в № 214-ФЗ шокировали застройщиков

В прошедшем 2018 году законодатели продолжили закручивать гайки. Например, теперь застройщики должны перечислять 1,2% от стоимости каждого договора ДУ в компенсационный фонд.

Из него, а не на бюджетные средства, теперь будут ликвидировать недострои. Однако самым тяжелым ударом для застройщиков стали очередные поправки в закон № 214-ФЗ, которые вступят в силу в июле.

Вот самые резонансные из них:

  • у застройщиков не может быть долгов по налогам, даже технических;
  • при обнаружении задолженности Налоговая служба сообщает в Росреестр, который перестает регистрировать договоры ДУ этого застройщика;
  • компания может использовать деньги дольщиков на строительство только того объекта, в который они вложились;
  • у застройщика может быть только один счет в банке, а на нем должны быть как минимум 10% от стоимости строительства всего проекта;
  • банк должен контролировать деятельность застройщика.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Эксперты предсказывают, что эти новшества серьезно изменят рынок первичной недвижимости. Небольшим компаниям будет сложно получить разрешение на строительство — скорее всего, они уйдут с рынка, завершив текущие проекты.

Останутся гиганты, такие как «Группа ЛСР», ГК «ЦДС», АО «Эталон ЛенСпецСМУ», Setl City. Их деятельность будут контролировать банки, в первую очередь, ПАО Сбербанк, ВТБ и еще 3-5 крупных игроков.

Для покупателей ничего не изменится, по крайней мере, в течение первой половины 2019 года.

День, когда долевое строительство в России окажется вне закона, однажды наступит. Как желающие будут покупать квартиры? Критики долевого строительства настаивают на внедрении проектного финансирования, которое активно используется в Европе.

Суть в следующем: строительная компания создает проект новостройки — архитектурное решение, план создания инфраструктуры, цены и планировки квартир. Затем она собирает заявки от потенциальных покупателей, заключая с ними что-то наподобие предварительных договоров купли-продажи, без всякого финансового обеспечения.

Когда 30-50% квартир будут забронированы, застройщик отправляется в банк и получает кредит. После того, как дом передадут в эксплуатацию, покупатели платят за готовые квартиры.

Возможность попробовать проектное финансирование у российских застройщиков уже есть: ее предоставляет Внешэкономбанк. Пилотный проект по финансированию жилищного строительства планирует запустить ПАО Сбербанк. Как сообщает портал «Право.

ру», средний размер кредитной ставки для строительных компаний составит 6 % годовых, из них 3,5 % уйдут на операционные расходы и обслуживание застройщика. Финансирование предоставят проектам стоимостью не менее 3 млрд рублей.

Для большинства строительных компаний и ставка высока, и минимальная стоимость проекта — неподъемная сумма.

Центробанк, АИЖК и Минстрой, которым в конце прошлого года поручили разработать «дорожную карту отмены долевого строительства», представили правительству самый мягкий вариант — проектное финансирование с использованием эскроу-счетов (от английского escrow — условный счет).

Дольщики платят деньги, но застройщики получают их только после передачи здания в эксплуатацию. Есть мнение, что деньги будут выдавать застройщикам поэтапно в течение строительства, при условии соблюдения сроков и уровня качества.

Так или иначе, на всех этапах финансирования юридическим лицом, принимающим решения, оказывается банк: он выдает дольщику ипотеку, хранит деньги дольщика на эскроу-счете, выдает кредит застройщику.

Не все участники рынка верят в то, что проектное финансирование официально станет единственным способом обеспечения строительства. По мнению многих, это приведет к монополизации отрасли.

Все будет, как в советские времена, когда единственным заказчиком на строительство было государство. Строительные компании ищут альтернативы — например, создание паевых инвестиционных фондов, в рамках которых финансировать новостройки будут предприниматели и все желающие.

Но в России ПИФы знакомы мало и используются для освобождения от налога на прибыль.

Пока законодатели решают участь рынка недвижимости, застройщики планируют возводить жилые комплексы по уже полученным разрешениям. Затем кто-то уйдет с рынка, другие объединятся с более крупными строительными компаниями, а остальные постараются приспособиться к новым правилам. Лишь самые смелые эксперты отваживаются делать прогнозы на отдаленное будущее. Вот некоторые предсказания:

  • в ближайшие два года спрос на новостройки резко вырастет, а затем упадет до исторического минимума;
  • средняя стоимость квадратного метра увеличится на 10-20%;
  • продажи на стадии котлована уйдут в прошлое;
  • от 50% до 90% застройщиков уйдут с рынка;
  • произойдет типизация проектов в условиях отсутствия конкуренции — все новостройки будут выглядеть одинаково.

Программа
“Правильный выбор”

Источник: https://mirndv.ru/blog/otmena-dolevogo-stroitelstva/

Госдума приняла в окончательном чтении поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»

Новости 214 фз
22.06.

2018

21 июня 2018 года Государственная Дума  Российской Федерации приняла в третьем чтении законопроект №322981-7«О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Это означает, что с 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей системы привлечения денег граждан в строительство жилья.

Принятые в Закон поправки позволят защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков, усилят контроль и ответственность в сфере долевого строительства.

Закон нацелен не только на решение проблем уже существующих «обманутых дольщиков», но и на предотвращение появления новых.

Суть поправок в том, чтобы уйти от долевого строительства, чреватого обманом (вольным или невольным) со стороны компаний-застройщиков по отношению к физическим-лицам, покупающим у них квартиры еще на стадии возведения домов.

Закон будет регулировать деятельность застройщиков и в переходный период — от долевого к проектному финансированию.

Он регулирует банковское сопровождение сделок с новостройками, вводит механизм эскроу-счетов и страхование средств граждан на них, достройку проблемных объектов, запрещает иные формы привлечения средств граждан в строительство, вводит новые требования к застройщикам, а также наделяет Минстрой полномочиями контролировать стройки.

В проекте законопроекта содержатся следующие наиболее важные поправки:

  • на всех застройщиков распространится требование об обязательном банковском сопровождении их деятельности по проектам жилой застройки (причем у банка появляется право приостанавливать платеж застройщика, если есть подозрение на нецелевое использование средств);
  • вводится механизм эскроу-счетов для обеспечения безопасности приобретателей жилья (до 1 июля 2019 года переход на этот механизм будет добровольным для застройщиков, а после — обязательным). На счета эксроу будет распространяться обязательное страхование вкладов. Деньги дольщиков на спецсчетах будут защищены в размере до 10 млн руб.

Для решения проблем обманутых дольщиков законом предусматривается предоставлять без торгов компенсационные земельные участки компаниям, которые будут достраивать проблемные объекты – на основании распоряжения глав регионов.

С 1 июля 2018 года на всех застройщиков, получивших разрешение на строительство до указанной даты, распространяется обязательное банковское сопровождение сделок и расчетов. Девелоперы уже сейчас смогут использовать эскроу-счета. Деньги с этих счетов застройщики будут получать после введения дома в эксплуатацию, говорится в законе.

Застройщики должны открывать банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены. Согласно поправкам, банк сможет контролировать и отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств застройщика.

  • предоставление девелоперам права строить жилые дома по принципу «несколько разрешений на строительство одной компании» в рамках проекта комплексного развития территорий. То есть вводится принцип «один застройщик – один проект», при котором строительная компания открывает отдельный банковский счет под каждое разрешение на строительство, в отношении которого осуществляется банковское сопровождение.

Кроме того, законопроектом предусмотрено предоставление права застройщикам привлекать целевые небанковские займы от основного общества в размере до 20% от проектной стоимости строительства и под ставку не более ключевой ставки Банка России, увеличенной на 2 процентных пункта.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства получил полномочия по финансированию достройки объектов, по которым не уплачивались взносы в компенсационный фонд. В том числе сопутствующая инженерная, транспортная и социальная инфраструктура будет возводиться за счет дополнительных средств из бюджета России и ее субъектов.

Закон также запрещает привлечение средств граждан в долевое строительство через механизмы жилищных сертификатов и жилищно-строительные кооперативы. ЖСК смогут лишь создаваться в рамках процедуры банкротства застройщика для достройки проблемных объектов на землях, предоставленных государством или муниципалитетом.

Вводится солидарная ответственность владельцев (бенефициаров) девелопера за причиненный гражданам ущерб. Минстрой России наделяется полномочиями по снятию и назначению на должности руководителей контролирующих органов.

Создается единая информационная система жилищного строительства на базе Дом.рф. Девелоперы будут обязаны размещать в системе информацию, указанную в данном федеральном законе.

Там должны быть размещены все правоустанавливающие документы на земельный участок, собственниках компании, разрешения на строительство жилых домов и иных объектов недвижимости.

Госорганы обязаны размещать в этой системе сведения о зарегистрированных ДДУ, финансовой устойчивости застройщика и т. д.

, а органы госконтроля — сведения о выявленных нарушениях, результаты проверок, административных и иных нарушениях застройщиков, информацию об их устранении, данные о взносах в компенсационный и другую информацию. По мнению авторов законопроекта, это позволит сделать механизм строительства абсолютно контролируемым и прозрачным.

Согласно документу, меры по переходу на новую систему финансирования жилья вступят в силу в два этапа: с 1 июля 2018 года и с 1 июля 2019 года. 

На стадии подготовки в законопроект поступило 103 поправки, 64 из них профильный комитет Госдумы в итоге рекомендовал отклонить. В частности, депутаты отказались от увеличения взносов застройщиков в компенсационный фонд.

«Напомним, что всего в стране у нас свыше 1,1 млн договоров долевого строительства, и объем денег, который там находится, — 3,4 трлн руб. Это огромные средства, и далеко не всегда они эффективно используются застройщиками», — сказал Владимир Путин во время прямой линии.

Число проблемных домов, где сейчас остановлено строительство, в России растет. Если на 1 января 2018 года было 836 таких объектов, или 1101 дом, то сейчас уже 842 объекта, или 1261 дом.

В данных жилых комплексах заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые попали в реестр пострадавших.

Рост происходит несмотря на то, что часть домов достраивается: с начала года введено 67 долгостроев, по 15 из них приняты компенсационные меры

Источник: https://iossro37.ru/news/gosduma-prinyala-v-okonchatelnom-chtenii-popravki-v-214-fz-ob-uchastii-v-dolevom-stroitelstve-/

Государство не выстрелит себе в ногу – мораторий на штрафы для застройщиков будет продлен?

Новости 214 фз

На днях Минстрой сообщил, что действующий с апреля и до конца текущего года мораторий на штрафы за перенос сроков ввода в эксплуатацию жилых объектов по договорам долевого участия продлевать пока не планируется. Застройщики встревожились, а дольщики, напротив, воспрянули духом.

Напомним, что соответствующее постановление Правительства РФ № 423 было принято 2 апреля 2020 года. Этот документ устанавливает особенности применения неустойки и иных санкций за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве на срок до 31 декабря 2020 года.

Вообще интересы дольщиков защищает Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве..

» – согласно ему, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ , действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, если дольщик – юридическое лицо, а если физическое – то пени начисляются в двойном размере.

Однако принятое Постановление ограничивает действие данного Закона и оставляет покупателей квартир без возможности получить деньги в случае задержки строительства в текущем году.

Это решение было призвано снизить финансовую нагрузку на застройщиков. Среди дольщиков оно весьма непопулярно – по понятным причинам. Другое дело, что весной это был вынужденный шаг.

На апрель как раз пришелся пик первой волны пандемии COVID-19, лихорадочно вводились многочисленные меры безопасности и ограничения, производство в стране практически остановилось.

Так что мораторий на штрафы застройщикам, задерживающим ввод жилья, был неизбежен – строительные компании оказались заложниками обстоятельств.

Между тем строительство является системообразующей отраслью отечественной экономики, дающей значительную долю налоговых поступлений в бюджет. По данным Росстата, в России более 270 тысяч строительных организаций, обеспечивающих работой более 4,9 млн человек.

При этом, как заявил в одном из интервью Марат Хуснуллин, на тот момент заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительству, а ныне Заместитель Председателя Правительства РФ – «одно рабочее место в строительстве формирует до восьми мест в других отраслях экономики – торговле, ЖКХ и сфере услуг».

Строительная сфера – это, несомненно, опора экономики, и бросить ее на произвол судьбы для государства – всё равно, что выстрелить себе в ногу.

Поэтому были приняты все возможные меры для поддержки строителей: в то время, когда жизнь практически замерла в период самоизоляции, работа на стройплощадках продолжалась, стали возможны продажи квартир полностью в электронном формате. Особую популярность приобрела программа льготного ипотечного кредитования под 6,5% – она, кстати, уже продлена до 1 июля 2021 года.

Застройщики, разумеется, весьма заинтересованы в том, чтобы и мораторий на выплату неустойки тоже был продлен. 20% руководителей строительных организаций оценивают текущую экономическую ситуацию в отрасли как негативную, 69% – как удовлетворительную. А индекс предпринимательской уверенности в строительстве с начала текущего года упал на 7 пунктов и составляет -22%.

О многочисленных просьбах застройщиков по поводу продления моратория недавно на заседании Совета по вопросам жилищного строительства и содействия развитию ЖКХ при Совете Федерации сообщил заместитель министра строительства Никита Стасишин. Однако устами этого же чиновника было заявлено, что сохранять данную меру поддержку не планируется. Пока не планируется.

Почему он сделал такое заявление – абсолютно ясно. Теперь, когда слово «коронавирус» уже не так пугает людей, перед ними встают насущные бытовые вопросы. А у дольщиков самый главный – получение квартиры.

Тем более он становится важным на фоне финансовых потерь, понесенных в ходе мер по борьбе с пандемией.

Все это, по мнению многих аналитиков строительной отрасли, может сплестись в очень опасный клубок и вызвать массовое недовольство среди дольщиков. Так зачем подливать масла в огонь?

Несомненно, обещание, что мораторий на штрафы снимается, успокоило многих дольщиков, однако насколько оно будет выполняться и выполнимо ли вообще? Прежде всего возникает вопрос: а что, собственно, изменилось, почему теперь можно опять штрафовать запаздывающих со сдачей домов строителей? Пандемия продолжается, идет вторая волна и до ее пика еще далеко. По всем регионам опять ужесточаются меры предосторожности.

Ситуация в строительной сфере и так не простая. Например, лишь в Москве и Московской области, согласно Единому реестру проблемных объектов, не сдан в срок 931 дом общей площадью 4997 тыс. кв. м.

Получается, если Минстрой говорит правду, в ближайшее время строительные фирмы получат целый вал исков на взыскание штрафов, общая сумма которых может выражаться в миллиардах.

Понятно, что дольщики, да и многие другие, не имеющие отношения к строительству, граждане будут этому аплодировать.

Однако необходимость выплачивать компенсации дольщикам лишь усугубит ситуацию, приведет к банкротству компаний и появлению множества долгостроев.

Государству в таком случае придется достраивать их за счет бюджета, который и так испытывает дефицит. Например, согласно внесенному в Мосгордуму проекту закона о бюджете города Москвы на ближайшую трехлетку, дефицит составит 510 миллиардов рублей. И если уж столица испытывает нехватку средств, что говорить о других регионах.

Рассчитывать на скорое новоселье при банкротстве застройщика тоже не стоит. В этой ситуации непосредственно решать проблемы дольщиков будет Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, созданный Правительством РФ в 2017 году.

Только Фонд сначала может в течение полугода проводить экспертизу целесообразности завершения строительства, а потом еще в течение трех лет – достраивать дом.

Так что банкротство – невыгодная история и для застройщика, и для дольщиков, и для государства.

Ставят под сомнение заявление Минстроя не только эксперты, но и рядовые дольщики.

– Механизм давно отработан, – считает Константин Пронин, дольщик со стажем. – И, к сожалению, не только в строительстве. Сначала по-хозяйски обещают, потом, ссылаясь на форс-мажор, вероломно нарушают данные ранее заверения. У нас в стране накоплен большой опыт по селекции хозяев своих слов.

Так это или нет, покажет время. Пока очевидно одно: решение о продлении моратория еще не принято. Об этом свидетельствуют, в частности, максимально обтекаемые формулировки, которые использовал представитель ведомства: «Минстрой пока не склонен к продлению послаблений для застройщиков» и так далее.

Поэтому и дольщикам, и застройщикам остается ждать и надеяться – правда, каждому на свое.

Москва, Екатерина Попова

Москва. Другие новости 06.11.20

Судебная война и контролируемое банкротство: предприятие ТОМЕТ доводят до полного краха. / СМИ: Глава Минприроды РФ готовится к отставке. / Госдума готова ввести миллионные штрафы за фейки об СССР в годы Второй мировой войны: правительство поддержало. Читать дальше

© 2020, РИА «Новый День»

Подписывайтесь на каналы
Яндекс НовостиЯндекс Дзен YouTube

Источник: https://newdaynews.ru/moscow/707755.html

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Новости 214 фз

Лидером по объему ввода в Петербурге с долей почти 15% ожидаемо стал холдинг Setl Group, сдавший 524 тыс. м2 продаваемой площади. На втором месте — “Группа ЛСР”, которая ввела в 2019 году 258 тыс. м2, замыкает тройку лидеров ГК “Главстрой” — чуть менее 183 тыс. м2 (по данным ЕРЗ).

“Показатели 2019 года находятся на уровне последних лет. Ввод жилья зависит от объектов, выведенных на рынок 2,5–4 года назад, и от строительных циклов разных застройщиков.

Так, в 2016 году на рынок Петербурга вышло около 2,5 млн м2 жилья, без учета апартаментов, что ниже среднего показателя (в 2017–м — 3,2 млн м2, в 2018–м — 3,78 млн м2). Строительство многих объектов, выведенных в 2016 году, завершалось как раз в 2019–м.

Поэтому и ввод по результатам 2019 года несколько ниже, чем в предыдущие годы”, — рассказывает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра “Петербургская недвижимость” (Setl Group).

“Спрос, если смотреть на долгую перспективу, есть.

Согласно общемировой практике, для нормального обновления города ежегодно должно строиться или реконструироваться около 1 м2 жилья из расчета на одного человека.

Соответственно, для Петербурга эта цифра составляет 4,6–5 млн м2. Пока она недостижима, а значит, потенциальный спрос есть и будет”, — говорит Роман Мирошников, исполнительный директор СК “Ойкумена”.

Хорошие результаты во многом объясняются и тем, что основной массив строек продолжает возводиться по старым правилам 214–ФЗ.

Стоит ли ждать подобных результатов в ближайшие годы — эксперты не уверены. Некоторые из них ожидают падение ввода. “Это своеобразная подушка безопасности для девелоперов, которые запаслись максимально возможным количеством разрешений на строительство.

Постепенно у нас стартуют проекты с использованием эскроу, но это пока не показательно. Ведь важно не просто начать стройку, получив проектное финансирование, важно закончить ее в срок и без претензий.

Поэтому главные открытия ждут наш рынок через 2 года”, — говорит руководитель холдинга Legenda Василий Селиванов.

“Крупные игроки рынка недвижимости не ощутили на себе негативных последствий перехода на проектное финансирование, так как значительная часть проектов достраивалась по старым правилам, что и обеспечило позитивный результат по количеству сданных квадратных метров”, — соглашается Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development. “Показатели по вводу нынешнего года вполне приемлемые, и, думаю, следующий год и 2021–й также продемонстрируют хорошие цифры: будут достраиваться объекты, начатые в 2018–2019 годах. А вот в 2022–2023–м, вероятнее всего, мы увидим понижение ввода. Цикл стройки в среднем — от 2 до 3 лет, соответственно, тот спад по выдаче разрешений на строительство, который идет сейчас, мы заметим через 2–3 года”, — уверен Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК “КВС”. “Небольшое падение стоит оценивать не только в позитивном или негативном ключе, а скорее как статистический факт. В прогнозах на темпы продаж по–прежнему стоит учитывать сезонность, влияние поправок и изменений в законодательстве: будут как затишья, так и всплески. Мы ожидаем, что в этом году итоговые объемы ввода могут незначительно увеличиться или уменьшиться относительно планов, предпосылок к неожиданным изменениям пока нет”, — резюмирует Катерина Соболева, вице–президент Becar Asset Management.

Дальше — меньше

По данным Knight Frank St Petersburg, на текущий момент в Петербурге на стадии строительства находится 7,7 млн м2 жилья, из них 2,8 млн м2 планируется ввести в эксплуатацию в 2020–м. Однако в 2019 году под жилой девелопмент было приобретено участков на общую сумму более 12,5 млрд рублей, что меньше показателей 2017 года более чем втрое.

“Как обычно, после всякого пика наступает охлаждение рынка. В 2020 году мы еще будем ощущать инерцию проектов, которые были запущены до изменений в законодательстве, и существенно объем ввода, может, и не уменьшится, но все же будет ниже показателей 2019 года”, — подсчитал Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.

“Не думаю, что мы сумеем достигнуть того объема ввода жилья и продаж, который был в предыдущий активный период. Рынок будет сужаться до отдельных качественных проектов с гарантированной маржинальностью.

Из–за инфляции и перехода на счета эскроу цены продолжат расти, а доступность жилья будет снижаться, потому что в условиях низкой покупательной способности предпосылок для увеличения спроса пока нет”, — замечает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО “Балтийская жемчужина”. “Думаю, объемы жилого строительства продолжат снижаться.

Но к плюсам можно отнести то, что новая экономическая и законодательная реальность отсеет финансово неустойчивые компании и на рынке останутся застройщики, предлагающие качественный продукт в перспективных локациях”, — полагает Евгений Жуков, генеральный директор ГК “Абсолют Строй Сервис”. “Несмотря на ударные показатели продаж, рынок находится в состоянии ожидания.

Об этом свидетельствуют рекордно низкие показатели вывода новых объектов. Часть застройщиков отказалась от планов по анонсированию новых проектов до момента, пока схема работы с проектным финансированием не будет отлажена”, — говорит Алексей Плюта, директор по экономике и финансам компании “Мегалит — Охта Групп”.

Цены — выше

За год цены по разным видам предложения на первичном рынке выросли умеренно — на 5–10%, не так катастрофически, как прогнозировали эксперты. “Тенденция роста стоимости жилья продолжается.

Проектов, начатых до перехода на эскроу–счета, хватит примерно на 1,5–2 года.

В новых цены будут выше, поэтому покупать жилье разумно сейчас, на фоне прежних цен и низких ставок”, — советует Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО “БФА–Девелопмент”.

По ее мнению, цены возьмут разгон к концу I квартала 2020 года (начало года — это низкий сезон активности на рынке жилья), когда начнут реализовываться объекты с использованием проектного финансирования.

Уровень цен в них будет естественным образом поддавливать цены в объектах более высокой степени готовности. “В 2019–м наметилась тенденция к росту цены сделки, которая продолжится и в этом году.

Стоимость реализации квадратного метра в проектах нашей компании увеличилась на 20%, примерно на столько же возросла средняя стоимость проданного лота”, — рассказывает Валентина Калинина, генеральный директор ООО “РСТИ”.

Рост цен вынудит покупателей искать более доступное предложение. “Уже появляются первые тревожные звоночки — люди начинают постепенно переориентироваться на “новую вторичку”, потому что жилья на первичном рынке много и оно становится таким дорогим, что рационального смысла покупать его на этапе строительства все меньше.

Причем чем выше ценовой сегмент, тем это менее логично”, — рассуждает Владимир Гаврильчук, генеральный директор ГК “Адвекс. Недвижимость”. Впрочем, по мнению директора департамента недвижимости ГК “ЦДС” Сергея Терентьева, спрос поддерживался и будет поддерживаться относительно недорогой ипотекой: “Она уже создала пространство для повышения цен.

Поэтому до конца года удорожание среднего квадратного метра будет обгонять инфляцию и составит 6–9%”.

“В наступившем году ожидаем умеренного роста продаж по рынку в целом — в пределах 5%. В целом год должен быть спокойным, без серьезных потрясений”, — надеется Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК “Ленстройтрест”.

Небольшое сокращение объемов ввода недвижимости в минувшем году ожидалось и в целом негативом не является. Рынок почти повторил показатели 2017 года, неплохого с точки зрения объемов и темпов строительства.

Хотелось бы избежать ненужной рефлексии, ведь наша экономика уже 30 лет как не является плановой. На динамику ввода можно взглянуть в разрезе последних 5 лет, и за этот период средняя цифра находится на уровне как раз 3,4 млн м2.

Учитывая, что экономика последние 5 лет де–факто не растет, такой показатель видится весьма неплохим. Спрос есть, работы у строителей хватает.

Сергей Мохнарь

руководитель департамента развития ГК “ПСК”

Застройщики подготовились к изменениям в работе со средствами дольщиков и вкладывали свои средства в покупку объектов, поэтому в продажах ушедший год выглядит неплохо.

Покупатели, ожидая роста цен на жилье, совершали покупку в первой половине 2019–го, из–за чего в IV квартале темпы по продажам несколько снизились.

В 2020–м, несмотря на снижающиеся реальные доходы населения, глобальных изменений с точки зрения спроса мы не ожидаем. Скорее всего, он останется на прежнем уровне или немного снизится.

Марина Агеева

Директор по маркетингу ГК “Красная стрела”

В контексте

Одним из самых значимых мировых трендов прошлого года в недвижимости стало изменение подхода к квартирографии. Средняя площадь жилой квартиры неумолимо снижается, а оставшееся пространство используется максимально.

В Англии были анонсированы квартиры площадью 8 м2, в Японии на аренду квартиры площадью 5 м2 выстроилась очередь, притом что цена ее — $300 в месяц. В России повышение спроса на малогабаритки отразилось в снижении показателя средней площади однушки до 35,8 м2.

Сокращается площадь — максимизируется инсоляция: все активнее в проектах используется панорамное остекление, атриумы, окна в потолке, французские балконы.

Особую нишу на рынках мира занимают микро– и наноквартиры с движущимися перегородками, трансформируемой мебелью и перемещаемыми поверхностями.

Особенно в Европе стал заметен возвращающийся на рынок сегмент family–дом — жилье для нескольких поколений, проектируемое с учетом смены жизненных циклов семьи, как говорится — “на вырост”.

Для предупреждения создания новых “гетто” в состав жилых комплексов включают центры притяжения районного и городского масштабов: дворцы спорта и стадионы, культурные и досуговые кластеры.

Новыми примерами идей для притяжения в прошлом году стали фуд–холлы и эксклюзивные образовательные учреждения с нетиповой инфраструктурой (метеостанциями, теплицами, фермами и т. д.).

Под Петербургом презентовано сразу несколько подобных проектов.

Изменился подход к благоустройству. Для современных ЖК обязательно: использование малых архитектурных форм, практичное озеленение, изоляция развлекательных и жилых зон, безопасные пешеходные зоны до школ и садиков, приветствуется создание арт–парков, выставочных зон, использование стрит–арта.

Интересны решения DIY Home (адаптивные планировки). Это, например, дома, созданные из контейнеров, и naked house (без отделки). Они предполагают достройку стен и даже этажей силами покупателей.

Так, в Амстердаме будущие жильцы одного из таких домов приобретают жилплощадь с потолком высотой 6 м и возможностью организации гибких планировок, а потом сами обустраивают пространство — например, за счет устройства второго света с помощью деревянного перекрытия, прикрепляемого к потолку.

А в подмосковном Сколково есть семиэтажный дом кубической формы, на бетонных стенах которого установлен наружный каркас, позволяющий при необходимости менять фасадные конструкции на актуальные. (По материалам исследования инвестиционной компании KEY CAPITAL.)

Павел Никифоров, Наталья Бурковская автора

21 января 2020, 23:51 9219

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2020/01/21/Apokalipsis_no_zavtra

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.