Новости земельного кодекса

Ключевые изменения в земельном законодательстве в 2019

Новости земельного кодекса

С наступлением нового года вступили в силу долгожданные изменения в дачном законодательстве.

У дачников появилась возможность размещать на землях садовых и дачных товариществ не только садовые, но и жилые дома, которые влекут за собой юридически значимые последствия.

Это возможность прописаться в таком доме, пониженные тарифы на подключение к электроэнергии, налоговый вычет при покупке дачи. Но обо всем по порядку.

Садоводы и огородники. Куда делись дачники?

Новые изменения законодательства, вступившие в силу с 1 января исключили такие понятия, как “дачное хозяйство” и “дача”, оставив только огородничество и садоводство. Заниматься садоводством и огородничеством на участках гражданам можно и без образования некоммерческих товариществ. Закон четко закрепляет, для каких целей может использоваться каждый из этих участков.

Официального понятия “дача” больше нет

Так на садовом участке разрешается:

  • выращивание урожая для личного потребления;
  • размещение садового дома;
  • размещение жилого дома;
  • размещение гаража, хозпостроек и иных строений необходимых для личных нужд.

Строения, размещенные на садовом участке, будут считаться объектами недвижимости, которые можно будет оформить в собственность.

На огородном земельном участке разрешено:

  • выращивание урожая для собственных нужд;
  • размещение хозяйственных построек исключительно для хранения инвентаря или урожая.

Постройки, которые размещены на огородном участке, не будут являться объектами недвижимости и за ними не получится зарегистрировать право собственности.

Исключение составляют те объекты, которые уже были оформлены в собственность до нововведений в законе, права на них остаются в силе.

Жилой дом на участке некоммерческого товарищества

До 1 марта 2019 года оформление в собственность жилого дома, размещенного на землях СНТ и ДНТ проходит в упрощенном порядке, при условии, что земельный участок под строением в собственности.

Упрощенный порядок включает:

  1. Составление декларации об объекте недвижимости.
  2. Подготовка технического плана дома.

  3. Направление заявления в Росреестр через офисы МФЦ о регистрации права собственности жилого дома с приложением декларации и техпаспорта.
  4. Получение выписки из ЕГРН о зарегистрированном праве.

Первые два пункта выполняются с помощью кадастрового инженера, вторые два может сделать лично собственником.

До 1 марта осталось полтора месяца, но этого достаточно чтобы подготовить и направить документы в Росреестр!

А вот если жилой дом еще в процессе строительства и до 1 марта не будет построен, необходимо уже сейчас подать уведомление в органы местного самоуправления по новому порядку.

Уведомительный порядок строительства садовых домов

Уведомительный порядок включает в себя подачу уведомлений в органы местного самоуправления о планируемой постройке садового дома.

Уведомление содержит параметры будущего строения и графическое описание объекта, сведения о правах на участок, на котором планируется строительство. Если параметры будущего строения соблюдены, администрация выдает уведомление о соответствии – это означает начало строительства, которое необходимо завершить в течение 10 лет.

Если какой-либо из параметров не соответствует строительным нормам, тогда администрация вручает уведомление о несоответствии. В этом случае исправляются допущенные нарушения и уведомление подается заново.

При необходимости внесения изменений в уже полученное уведомление о соответствии подается уведомление о возведении параметров. Оно также должно соответствовать градостроительным нормам иначе администрация не даст разрешение на внесение изменений в уже выданное уведомление.

По завершении строительства дома в ОМС подается соответствующее уведомление с приложением на него технического плана. Эти документы администрация направляет в Росреестр для государственного кадастрового учета нового объекта недвижимости.

С января 2019 года нельзя начинать или продолжать строительство садовых домов без направления уведомления в ОМС.

Дом, возведенный без уведомления, будет считаться самовольной постройкой, что уменьшает шансы на кадастровый учет и регистрацию на него права собственности, а в случае несоответствия градостроительным нормам вновь построенный объект придется сносить.

Это коснется и тех, кто приобретает участки с уже готовыми постройками. Очень важно, чтобы эти дома уже были учтены в ЕГРН, иначе есть вероятность приобрести участок с самовольной постройкой, которую потом за свой счет придется демонтировать.

Понятие жилого дома в садоводческом товариществе

Дома, находящиеся на землях садовых и дачных некоммерческих товариществ внесены в ЕГРН как “строение с назначением нежилое” или “жилое строение”. Первые это, дома временного или сезонного проживания, которые по новой терминологии стали садовыми домами, а вторые – это дома, предназначающиеся для постоянного пребывая или, как теперь правильно, – жилые дома.

Жилой дом – отдельно стоящий объект недвижимости, обладающий следующими характеристиками:

  1. Количество наземных этажей – не более трех.
  2. Высота строения – не более 20 метров.
  3. Наличие жилых комнат и бытовых помещений.
  4. Единый неделимый жилой объект без возможности раздела на квартиры.
  5. Возможность постоянного круглогодичного проживания.

Размещение жилого дома на садовом участке дает некоторые преимущества:

  1. Возможность регистрации в этом доме. Раньше на дачных и садовых участках прописка была запрещена.
  2. Понятие “жилой дом” распространяется на все законодательство и соответственного попадает под действие налогового кодекса. В связи с этим появилась возможность получения налогового вычета при приобретении дома на садоводческих участках.

  3. Электроснабжение жилых домов стоит дешевле, чем электроснабжение дачных и садовых домиков.

Теперь на даче можно официально прописаться!

Переименование жилого строения в жилой дом не обеспечивает улучшение уровня жилой площади.

Поэтому если собственник жилого строения стоит в очереди на улучшение условий проживания, то изменение терминологии не приведет к снятию собственника с учета.

Отличие садового дома от жилого

Садовый дом обладает теми же параметрами, что и жилой дом, за единственным исключением: садовый дом не предназначен для всесезонного пребывания. Он не обеспечен в полной мере той инфраструктурой, которая необходима для круглогодичного проживания в доме.

При условии, что строение внесено в ЕГРН с характеристиками садового дома, но по факту обладает всеми параметрами жилого дома, собственник вправе обратиться с заявлением в ОМС о переводе такого строения в жилой дом. К заявлению о переводе дома из садового в жилой прикладывается заключение по обследованию дома, в котором будут указаны основные характеристики объекта как жилого дома:

  1. Описание жилого дома.
  2. Разрешенное использование участка, который включает в себя возможность размещения на данном участке жилого дома.
  3. Наличие жилых комнат и бытовых помещений.
  4. Теплоизоляционная конструкция дома, позволяющая проживать в нем в любое время года.
  5. Наличие обязательных инженерных коммуникаций: электричество, отопление, водопровод.
  6. Инсоляция не менее 1 жилой комнаты из 1-3 имеющихся в доме, и не менее 2 жилых комнат из 4 и более имеющихся в доме.
  7. Наличие вентиляции.

Такое заключение может подготовить кадастровый инженер или предприятие БТИ. На основании данного заключения администрация выносит решение о переводе садового домика в жилой или решение об отказе.

При положительном результате ОМС самостоятельно направляет документы для внесения изменений о назначении дома в ЕГРН.

Межевать или не межевать?

Земельным законодательством закреплена неразрывная связь земельного участка с домом, расположенном на этом участке, но далеко не каждый собственник знает, где точные границы его участка.

Пока установление границ земельного участка, или по-другому межевание, необязательная процедура, но без нее нельзя обойтись, если собственник планирует дорогостоящее строительство. Перед его началом, надо убедиться, что земля, которую собственник считает своей, не принадлежит кому-либо из соседей.

Существенный аргумент в пользу межевания – возможность бесплатного законного увеличения площади участка в пределах норм, устанавливаемых ОМС, т.е. есть возможность узаконить фактическую, а не исходную площадь участка.

После процедуры межевания установленные границы земельного участка защищены законом.

Источник: https://zevsprime.ru/info/articles/klyuchevye-izmeneniya-v-zemelnom-zakonodatelstve.html

Земельный кодекс: что нового??

Новости земельного кодекса

25 Июня 2015

О том, что нового принесла эта реформа каждому из нас, мы беседуем с депутатом муниципалитета Ярославля, председателем постоянной комиссии по вопросам городского самоуправления, законности и правопорядка Олегом НЕНИЛИНЫМ.

Отказать не имеют права

– Олег Евгеньевич, какова цель земельной реформы?
– Внесенные изменения позволяют оптимизировать процедуру предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

– Значит ли это, что получить землю в собственность станет проще?
– Речь не идет о раздаче земельных участков налево и направо. Упрощена процедура предоставления муниципальной земли.

Так, теперь не нужно подготавливать и согласовывать акт выбора земельного участка, который во многом дублирует градостроительную документацию.

Вся необходимая информация по вопросу, какой объект можно построить в данном месте, содержится в правилах землепользования и застройки территории, что заранее определяет предназначение той или иной ее части.

– Где гражданин может получить информацию о свободных земельных участках?– Такая информация должна публиковаться на официальных сайтах органов муниципальной власти в виде публичной кадастровой карты.

Открыв ее, любой человек сможет увидеть, на какие земли он может претендовать, и выбирать участок исходя уже из своих параметров застройки. Если его устраивают участок и его предполагаемая стоимость, останется лишь подать заявку в территориальную администрацию.

Далее местные власти разместят в прессе и на своем сайте объявление о том, что участок выставлен на продажу. Отказать в продаже участка, если он действительно свободен, администрация уже не имеет права. Если других желающих на этот участок не будет, он предоставляется тому, кто подал заявку.

  Если же появятся другие претенденты, проводятся торги.

Как вы сами понимаете, обязательность публичного предоставления местными властями сведений о свободных участках и запрет на отказ в предоставлении участков сводят на нет так называемые откаты чиновникам.

Цена вопроса

– В этой связи возникает вопрос:  сколько будут стоить участки?
– В соответствии с новыми поправками единственному желающему приобрести участок он обойдется не дороже кадастровой стоимости. Если же участок все-таки будет продан с торгов, то его стоимость определится в их ходе.

– Не будет ли цена слишком высока?
– Напротив, предусмотренные новым законом меры могут серьезно сбить рыночные цены на землю, поскольку на рынок попадут новые участки из госземель и ранее неиспользуемые участки.

– О каких новых землях вы говорите?
– В муниципальную собственность будет передано более половины всех федеральных земель, если не считать лесной фонд.

Не подлежат передаче только те земли, которые необходимы для реализации федеральной властью своих полномочий.

После передачи в муниципальную собственность муниципалитет сможет выставить их на торги или отвести под социальные, культурные объекты.

– А что следует делать в ситуации, если участок еще не сформирован, нет утвержденного проекта межевания территории?– В таком случае заявитель за свой счет разрабатывает схему его расположения на кадастровом плане, а местные власти согласовывают эту схему в течение 30 дней. Это  прямая норма нового закона.

После этого территориальная администрация обязана объявить о готовящейся продаже и при наличии хотя бы двух претендентов провести торги. Начальной ценой будет кадастровая стоимость участка.

Граждане, которые претендуют на участки для индивидуального жилищного строительства, ведения дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства, будут тратиться на кадастровые работы уже после того, как власти проведут предварительную публикацию и убедятся в отсутствии других претендентов на участок.

Таким образом, ситуации, когда заявитель поставил за свой счет участок на кадастровый учет, а участок ушел другому участнику торгов, не произойдет.

Им аукцион не нужен

– Наверняка закон предусматривает основания для получения участков без аукциона?– Да, такая возможность есть, но не для всех. Касается это прежде всего льготников, нуждающихся в земельных наделах для строительства жилья или ведения личного подсобного хозяйства. Например, многодетных семей.

По новому закону льготники смогут получать земельные участки в безвозмездное пользование, а по истечении 6 лет – в собственность, причем начальная цена участков будет устанавливаться из кадастровой стоимости.

Получить землю без торгов смогут и юридические лица, если они будут строить социально значимые объекты – дороги, коммуникации, детские сады, больницы, спортивные площадки или же такие специфические сооружения, как электростанции, гидротехнические объекты, промышленные предприятия.

Максимальное время, необходимое для предоставления земельного участка без торгов, сократится для них с нынешних 3 лет до 3 месяцев.

– Правда ли, что некоторые категории граждан смогут получить участки бесплатно?
– В малонаселенных местностях, где не хватает специалистов, для их привлечения земельные участки будут предоставляться в безвозмездное пользование, а по истечении шести лет — в собственность. Перечень таких территорий и категорий граждан соответствующих профессий будет устанавливаться отдельно региональным законодательством.

Дачная амнистия и самозахват

– А что будет теперь с так называемыми самозахватами?– Если исторически сложилось так, что фактический участок земли не соответствует юридически закрепленному и вы хотите привести все в порядок, то в таком случае мы говорим о дачной амнистии, и тут вопросов нет.

Граждане могут за плату оформить прирезки к своим дачным, садовым участкам, участкам под жилыми домами, конечно, если это не земля общего пользования или участок соседа, а полоски примыкающей земли, которыми люди пользуются в реалии.

Причем цена прирезки будет значительно ниже рыночной, так как иным способом ее использовать уже нельзя (обычно такая земля фактически огорожена пользователем). Другое дело, если кто-то захватит общественную землю – например, часть дороги.

Это приведет к тому, что в населенный пункт не смогут проехать ни сами жители, ни оперативные службы. Чтобы таких вещей не было, сейчас существенно – в разы – увеличены штрафные санкции за самозахват.

Непременно следует сказать и о том, что с введением нового кодекса появился институт перераспределения земельных участков. Допустим, в участок, принадлежащий ТСЖ, большим куском вклинивается  муниципальная земля, на которой находится трансформаторная подстанция. Под самой подстанцией землю оформить в собственность ТСЖ нельзя, а вокруг нее – можно.

Если вы не хотите точечной застройки

– Расскажите поподробнее о перераспределении земельных участков.– Для этого надо углубиться в историю. В Ярославле с 2004 по 2010 год в соответствии с Жилищным кодексом происходило формирование земельных участков под многоквартирными домами.

  И так получилось, что множество участков были обрезаны: по паспорту, когда дом строился, участок имел одни границы, а при межевании и формировании земельного участка его размеры были уменьшены.

И если раньше территория города была сложена, как пазл,  из отдельных участков, то в ходе процесса появились эти самые вкрапления и чересполосица, когда куски муниципальной земли – так называемые нейтральные территории – оказались между участками собственников.

Я предполагаю, это делалось для того, чтобы во дворах и вокруг домов появилось место для точечной застройки, магазинов, парковок, детских садов и других объектов. Наверное, это неплохо для развития города, но плохо для жителей, если во дворе, который они привыкли считать своим, вдруг начинается новое строительство.

Это провоцирует серьезные конфликты между жителями и властью, жителями и застройщиками.
Особенно это актуально сейчас, когда в соответствии с новым Земельным кодексом упростилась процедура предоставления земельных участков, когда появилась возможность пользоваться землей без оформления земельных отношений.

– То есть предприниматель может найти такую незанятую землю, которая является муниципальной,  подать заявление о получении права ею пользоваться и разместить на ней объект торговли или парковки?
– Да. Жители должны понимать, что такая проблема реально существует.

Но они могут вернуть себе земельные участки, которые были у них в свое время отобраны.  Это защитит их от точечной застройки и других неожиданностей.

При этом  жители ничего не теряют – с 1 сентября прошлого года в Ярославле отменили налог на землю под многоквартирными домами.

– Куда же бежать с заявлением?
– Сейчас бежать еще рано. Закон предусматривает перераспределение земли в рамках предельных нормативов. Нормативы под ту же эксплуатацию многоквартирных домов должны быть разработаны органами местного самоуправления.

В Ярославле согласно представленному мэрией графику они будут утверждаться только в конце этого года. Но я советую своим избирателям внимательно следить за процессом и, как только нормативы будут утверждены, заняться оформлением участков в собственность.

Процедура изъятия станет проще

– Вы сказали об усилении санкций за самозахват земли общественного пользования.

Но если уже сложилось так, что дом стоит в середине квартала, со всех сторон окружен чужими земельными участками, на которых появляются заборы, и не имеет выхода к дороге,  как быть жителям?
– Решить проблему поможет установление сервитута.

Сервитут – это право использования чужого земельного участка. В Земельном кодексе четко прописано, в каких случаях это возможно.

Сервитут может быть установлен для использования линейных объектов – например, инженерных сетей, прохода или проезда к своему дому, проведения дренажных, исследовательских работ и даже прогона сельскохозяйственных животных. В этих и ряде других прописанных в кодексе  случаях установка забора нарушает права других граждан, и они могут в судебном порядке требовать установления сервитута.

– Еще один вопрос – о заброшенных участках. Что будет с ними?– Неиспользуемые в течение трех лет участки будут изыматься. Такая норма была принята и ранее, но в последних поправках уточнена и упрощена сама процедура изъятия. Орган местного самоуправления может лишить права на неиспользуемый земельный участок через суд, а в некоторых случаях и без него.

Закон определил и процедуру добровольного отказа от земли, если нет желания или возможности ее обрабатывать или продать. Если участок находится в пользовании, в случае отказа от него необходимо написать заявление в орган местного самоуправления, если же участок в собственности, то – в Росреестр.

Поправки в кодекс помогут избавиться и от долгостроев – для строительства земельные участки будут отдаваться с торгов на нормативный срок, по истечении которого местная власть имеет право продать данный участок с торгов вместе с долгостроем, если строительство этого объекта так и не было завершено. Застройщику будет предоставлен трехлетний льготный период.

Но если он и в течение этого времени не достроит объект,  участок однозначно изымается вместе с объектом и выставляется на торги.

Источник: https://city-news.ru/news/sreda/zemelnyj-kodeks-chto-novogo/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.