Новые правила для застройщиков

Обзор нововведений в законодательство о долевом строительстве: 202-ФЗ – Новости ЕРЗ.РФ

Новые правила для застройщиков

На портале правовой информации опубликован закон от 13.07.2020 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».  

www.alya-insaat.com

Портал ЕРЗ.РФ публикует полный обзор нововведений в законодательство о долевом строительстве. Изменения затронут как 214-ФЗ, так и другие законы, актуальные для деятельности застройщика.

214-ФЗ

Залог земельного участка или права его аренды теперь будет прекращаться со дня государственного кадастрового учета построенного МКД. Ранее, напомним, закон требовал передачи всех объектов долевого участия участникам строительства. (ч. 8.1. ст. 13).

Денежные средства участников долевого строительства, внесённые на счет эскроу, будут перечисляться уполномоченным банком застройщику сразу после получения разрешения на ввод, без предоставления сведений о регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 15.5).

Вводится процедура возврата средств материнского капитала при расторжении ДДУ или кредитного договора (ч. 8.1 ст. 15.5).

После передачи и постановки на кадастровый учет объекта долевого строительства застройщик сможет подавать в Росреестр заявление о госрегистрации прав собственности за участником строительства без доверенности (ч. 6 ст. 16).

В перечень возможного использования денежных средств добавляется возможность подготовки проектной документации и инженерных изысканий для строительства и реконструкции в границах земельного участка инженерных сетей, необходимых для техприсоединения строящегося МКД (п. 3.1 ч. 1 ст. 18) и строительства объектов социальной инфраструктуры (п.9 ч. 1 ст. 18).

По расчетному счету застройщика будет возможно предоставление целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным Обществом (п. 3 ч. 3 ст. 18).

Нарушение срока ввода в эксплуатацию МКД застройщиком на срок три и более месяца больше не будет являться основанием для отказа в выдаче ЗОС застройщика и проектной документации инспекцией Госстройнадзора (ч 2.2. ст. 19).

Изменения в проектную декларацию застройщиком теперь должны вноситься только раз в месяц не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным (ч. 4 ст. 19).

Раскрытию со стороны застройщика не будет подлежать место жительства физических лиц, входящих в одну группу с застройщиком. Достаточно будет указания гражданства, СНИЛС и ИНН. (п. 3.2 ч. 1 ст. 20).

В составе информации о проекте строительства застройщик будет обязан дополнительно указывать:

• информацию о генеральном подрядчике (п. 1 ч. 1 ст. 21);

• предельные параметры разрешенного строительства (п. 4 ч. 1 ст. 21);

• срок передачи объекта долевого строительства участнику строительства (п. 9.1 ч. 1 ст. 21);

• информацию о планируемом сроке погашения целевого кредита (займа) (п. 11.1 ч. 1 ст. 21).

www.barcelonaimmo.com

Минстрой наделяется правом установления обязательных квалификационных требований к участникам госзакупок, проводимых Фондом защиты прав дольщиков (ч. 5 ст. 21.1).

Вводится ряд требований к Единому реестру проблемных объектов, в частности, должна быть обеспечена возможность категорирования проблемных объектов по показателям:

• наличия или отсутствия заключенных ДДУ;

• наличия определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК или застройщику в соответствии с Законом о банкротстве;

• отнесение проблемного объекта к объекту капитального строительства жилого назначения (ч. 1. 3 ст. 23.1).

Основанием для исключения объекта из Единого реестра проблемных объектов будут являться:

• ввод объекта в эксплуатацию;

• вынесения определения арбитражного суда о передаче Фонду защиты прав дольщиков прав на земельный участок с находящимся на нем объектом застройщика (ч. 1.4 ст. 23.1).

Органы прокуратуры теперь получат доступ к ЕИСЖ в части, необходимой им для осуществления прокурорского надзора (ч. 6.1 ст. 23.4).

www.versia.ru

127-ФЗ «О банкротстве»

В делах о банкротстве застройщиков требования к необходимому стажу работы конкурсного управляющего на руководящих должностях в строительных организациях снижены с трех до двух лет (п.п. 2 п. 2.2 ст. 201.1), а управляющий должен будет пройти обучение по программе Фонда защиты прав дольщиков (п.п. 5 п. 2.2 ст. 201.1).

У конкурсного управляющего появляется обязанность предоставления Фонду защиты прав дольщиков (далее — Фонд) документов, включающего реестр требований участников строительства, итоги инвентаризации и пр. (п. 2.3-1 ст. 201.1), в целях принятия решения о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства пакета.

Фонд наделяется правом обращения в арбитражный суд с инициативой финансирования расходов застройщика с последующим возмещением таких расходов из конкурсной массы (п. 3.3 ст. 201.1).

Закон дополняется порядком передачи Фонду прав застройщика на земельный участок в случае выплаты возмещения участникам строительства (ст. 201.15-2-2).

Градостроительный кодекс РФ

Расхождение данных о площади построенного объекта не более чем на 5% согласно техническому плану не будет являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 6.2 ст. 55).

Вводится требование об интеграции ИСОГД с ЕИСЖС (ч. 12 ст. 57).

256-ФЗ«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Пенсионный Фонд РФ будет вносить в регистр подробные данные об объекте недвижимости, приобретенном на средства материнского капитала (ч. 9.1 ст. 10).

Детализируется порядок возврата при расторжении средств материнского капитала со стороны Фонда или уполномоченного банка ДДУ (ст. 10.1).

www.edsro.center

218-ФЗ«О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…»

Полномочия Фонда теперь распространяются теперь и на защиту прав участников ранее созданных ЖСК (ч. 1 ст. 2).

Законом детализируется новый порядок урегулирования Фондом обязательств перед участниками строительства, а выполнение функций застройщика и технического заказчика возлагается непосредственно на Фонд. Описывается механизм перехода прав на имущество застройщика Фонду, порядок взаимодействия Фонда с участниками строительства (ст. 9.1).

Расчет рыночной стоимости равнозначного жилого помещения при выплате возмещения будет определяться на дату, которая не может быть ранее трех месяцев до даты принятия Фондом соответствующего решения (ч. 2 ст. 13).

Закон дополнен порядком реализации имущества застройщика, переданного Фонду в процедуре банкротства (ст. 13.4).

Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, законопроект был разработан и внесен в Госдуму 20 ноября 2019 года по инициативе председателя профильного комитета нижней палаты Николая Николаева и группы депутатов. Перед вторыми чтениями в законопроект было внесено множество поправок, учитывающих интересы как девелоперов, так и дольщиков.

Закон вступил в силу 13 июля 2020 года.

www.mshj.ru

Другие публикации по теме:

Госдума приняла пакет поправок в 214-ФЗ

Застройщики смогут кредитовать свои дочерние компании и коллег по девелоперской группе

Застройщик сможет зафиксировать прибыль на два—три месяца раньше

Очередные поправки в 214-ФЗ утверждены для рассмотрения в первом чтении

В законодательство о долевом строительстве вносятся очередные изменения, усиливающие защиту прав дольщиков

Правительство сократит сроки регистрации ДДУ

Как упростится процедура регистрации недвижимости

В Госдуму внесен законопроект об очередных изменениях 214-ФЗ

Николай Николаев: Следующим этапом реформы долевого строительства станет либерализация допуска застройщиков на рынок недвижимости

Николай Николаев: Поправки в 214-ФЗ позволят компенсировать потерю квартиры с учетом ее текущей рыночной цены

Источник: https://erzrf.ru/news/obzor-novovvedeniy-v-zakonodatelstvo-o-dolevom-stroitelstve-202-fz

Обзор поправок с 1 июля

Новые правила для застройщиков

Вот самое важное.

Большинство поправок в законе о долевом строительстве касаются только тех застройщиков, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года. Если дом начали строить полгода или месяц назад, деньги у дольщиков принимают как и раньше.

Даже если первую квартиру продали только сейчас, все равно действует закон в прежней редакции.

Застройщик может утверждать, что он выполняет все требования по новому закону. Якобы если ему разрешили строить и продавать квартиры, то все по правилам. Но новые требования он пока соблюдать не обязан.

Поэтому он вполне может некоторым из них не соответствовать. Тогда и гарантий у дольщиков будет меньше.

Проверяйте дату разрешения на строительство, но не дату вашего договора, не дату сдачи дома и не дату продажи первой квартиры.

К застройщикам и до этого были довольно строгие требования. Не каждая компания могла законно получать от людей деньги за квартиры, которых еще нет.

Например, нельзя было продавать квартиры, пока не было опубликованной проектной декларации и оформленного земельного участка. А тратить деньги можно было только по одному разрешению.

Вот что добавили.

Несколько разрешений на строительство. Деньги дольщиков можно привлекать в рамках нескольких разрешений на строительство, но не по разным проектам, а при комплексном освоении территории.

А вот договор о комплексном освоении или развитии может быть только один.

Это значит, что застройщик может строить жилой комплекс из нескольких домов, но не может строить несколько жилых комплексов, распределяя деньги дольщиков между ними.

Если застройщик будет получать деньги дольщиков по нескольким разрешениям, то в банке под каждое разрешение должен быть открыт отдельный счет. За операциями по этим счетам будет следить компенсационный фонд и госорганы в регионах.

Законодательно усложнили махинации со счетами. Если застройщик решит открыть счет в другом банке, вместе с ним счета в этом новом банке откроют технический заказчик и генподрядчик. И все деньги по проекту они переведут в новый банк — по закону он один для всех. А информация о новом счете сразу поступит в единую систему под контролем государства.

Теперь платят за квартиру только через банк. Раньше способ оплаты в законе не оговаривался: просто надо было как-то заплатить, сразу или в рассрочку. Теперь написано — в безналичном порядке. Если застройщик просит деньги наличными, здесь что-то не так.

Счета эскроу — это такие специальные счета в банке, где лежат деньги дольщиков. То есть покупатели квартир в новостройке перечисляют деньги не на обычный расчетный счет застройщика, а на свой счет эскроу. С этого счета застройщик не может просто так тратить деньги. Счета эскроу открывают на имя дольщиков, и застройщик не имеет к ним доступа, пока не сдаст квартиры.

Упрощенно схема работы такая:

  1. Банк открывает дольщику счет эскроу.
  2. Дольщик регистрирует договор долевого участия и вносит на этот счет стоимость квартиры.
  3. Деньги дольщика лежат на этом счете, пока застройщик не сдаст дом.
  4. Проценты на эти суммы застройщику и дольщику не начисляются, заработать на этом он не может. Но и комиссию банку за обслуживание платить не надо.
  5. Когда дом сдан в эксплуатацию, застройщик относит в банк документы по квартире и банк отдает ему ее стоимость. Или переводит стоимость квартиры на погашение кредита, который выдали этому застройщику на оплату материалов и работ.
  6. Если договор долевого участия расторгнут до сдачи квартиры, деньги со счета эскроу вернут дольщику или в банк, который выдал ему ипотеку.

Да, эти деньги застрахованы на весь срок строительства, пока квартиру не сдадут. Общие условия такие же, как по вкладам, но сумма возмещения больше.

Если у банка отзовут лицензию, то все деньги со счета эскроу в банке без лицензии переведут на счет эскроу в другом банке. Компенсируют 100% стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Если в банке было несколько счетов эскроу, сумма возмещения все равно составит максимум 10 млн.

В сумму возмещения по счету эскроу не входит обычный вклад. Например, если кроме денег на квартиру дольщик положил в тот же банк еще и миллион рублей себе на карту, то по карте ему выплатят до 1,4 млн рублей отдельно, а по счету эскроу — до 10 млн рублей отдельно.

Когда вы покупаете квартиру в еще не построенном доме, то фактически платите не за недвижимость, а за право требовать ее, например, через год. В доме может быть построен только первый этаж, а квартиры застройщик продает уже на седьмом. И за эти квартиры он получает деньги — пока на расчетные счета, через год — на счета эскроу.

Эти деньги и сейчас, и до поправок застройщики не могут тратить как захотят. Нельзя получить от дольщиков сто миллионов рублей, снять их наличными или перевести организаторам корпоративов или за машину директору. По крайней мере, так по закону, но с обтекаемыми формулировками всегда можно найти способ вывести деньги. Скоро делать это будет сложнее.

Раньше в законе было написано просто: нельзя тратить деньги на какие-то посторонние цели, не связанные со строительством и продажей квартир. С 1 июля действует конкретный перечень, куда застройщик точно не имеет права направить деньги дольщиков.

Вот что нельзя делать с деньгами на строительство квартир:

  1. Платить по чьим-то долгам.
  2. Погашать свои долги, которые не связаны со строительством дома.
  3. Давать эти деньги в долг.
  4. Покупать ценные бумаги.
  5. Выкупать доли в каких-то компаниях.

Раньше любая из этих операций формально могла прикрывать вывод денег. Теперь банк просто не проведет платеж, если это заем для какой-то компании. Вывести деньги под прикрытием благородного порыва будет не так просто.

Застройщик не может быть какой-то фирмой, о которой известны только сведения из ЕГРЮЛ. Он должен рассказывать клиентам и государству больше, чем компании из других сфер.

Но и это требование удавалось обходить. Например, создавали компанию, назначали там учредителей и руководство, а фактически бизнесом управлял кто-то другой. Но о нем в реестрах и базах ничего не было. Когда компания банкротилась или пропадала, внезапно выяснялось, что директор был номинальным, решений не принимал и ни на что повлиять не мог. И взять с него нечего.

С 1 июля застройщики обязаны рассказывать, кто на самом деле влияет на их решения. На юридическом языке таких людей называют бенефициарными владельцами.

Причем раньше государство хотело знать, кто контролирует 25% капитала застройщика, а теперь нужны данные о каждом человеке, кто контролирует хотя бы 5%, даже через третьих лиц.

Об этом сразу сообщат во все ведомства, органы и реестры, которые отвечают за долевое строительство и сделки с квартирами.

Раньше застройщики были обязаны публиковать информацию о себе на своих сайтах. Теперь — еще и в единой информационной системе, которую контролируют Минстрой, Росреестр и Центробанк. Там у застройщиков есть личные кабинеты. Запомните сайт — наш.дом.рф.

На своих сайтах застройщики могли делать что угодно. Опубликовали, удалили, заменили и рассказали, как все красиво и вовремя строится. Проверить их всех было невозможно.

Теперь контролировать и анализировать, что они там публикуют о себе и своих стройках, будет проще. Ведомства будут вести свою аналитику, а дольщики смогут сравнивать информацию о застройщиках в одном месте под контролем государства, а не по разным сайтам.

Например, фотографии о ходе работ на площадке застройщики будут публиковать каждый месяц и на едином сайте. А данные о финансовом положении — ежеквартально. База будет общей, и госорганы смогут быстро узнать, если что-то пошло не так. Возможно, какой-то ушлый застройщик не успеет внезапно разориться: тревогу забьют раньше, чем он исчезнет с деньгами дольщиков и оставит их без квартир.

Директор и главбух компании, которая строит многоквартирные дома, не может быть каким угодно человеком. Например, судимым за экономические преступления путь на эти должности закрыт.

А еще эти должности нельзя занимать, если директора или главбуха когда-то привлекли к ответственности за убытки какой-то другой компании.

Например, суд установил, что нечестный директор или хитрый главбух довел фирму до банкротства, а теперь должен погашать за нее долги.

Даже если такой директор погашал эти долги, то раньше возглавить компанию-застройщика он не мог еще три года. Так же и с главбухом. Теперь этот срок увеличили до пяти лет.

Это точно хорошо для гарантий дольщикам. Совсем исключить риски не получится, но они снизятся.

Если застройщик платит отчисления в компенсационный фонд, дольщик точно получит квартиру или деньги, даже если застройщик обанкротится или пропадет. Если использовать счета эскроу, меньше застройщиков будут затягивать сдачу дома.

Но за все это придется заплатить. Скорее всего, оплатят это сами дольщики. Чем меньше конкуренция и сложнее доступ к деньгам, тем выше цены на квартиры. Но насколько они повысятся и повысятся ли вообще, пока никто не знает. Неизвестно, что лучше — переплатить за квартиру 100 тысяч рублей или остаться вообще без денег и жилья.

Как на самом деле будут работать эти поправки, станет понятно через несколько месяцев или даже лет. Пока застройщики строят дома по старым разрешениям и все требования закона соблюдать еще не обязаны. Взносы в компенсационный фонд тоже делают не по всем проектам. Так что дольщики все еще рискуют, а застройщики все еще банкротятся, обманывают и затягивают сроки.

Если боитесь покупать квартиру в новостройке, поищите готовую. Но и здесь будьте внимательны и задавайте продавцу как можно больше вопросов.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/214-fz-01-07-18/

Что изменится для покупателей новостроек с 1 июля :: Жилье :: РБК Недвижимость

Новые правила для застройщиков

Рассказываем, как покупать квартиры в новостройках по новым правилам

С 1 июля 2019 года в России переходят на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета.

Деньги дольщиков застройщик напрямую больше не получит, их разместят на специальных счетах в аккредитованных банках, а стройка будет идти за счет банковского проектного финансирования.

Как будут заключаться сделки

Принципиально схема покупки жилья через эскроу-счета не отличается от существовавшей ранее, когда после регистрации договора долевого участия в Росреестре дольщик вносил средства на счет девелопера, который мог пользоваться ими по своему усмотрению. Согласно поправкам в 214-ФЗ «О долевом строительстве…», с 1 июля 2019 года эта схема немного изменится.

Теперь при покупке жилья в новостройке дольщик сначала должен подписать договор долевого участия с девелопером. Потом это соглашение регистрируется в Росреестре.

После этого банк, застройщик и дольщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в аккредитованной Центробанком кредитной организации, которая гарантирует сохранность средств.

Теперь в договоре будет прописан порядок оплаты объекта и сроки раскрытия специального счета.

Если квартира покупается в ипотеку, деньги на счет эскроу переводит банк-кредитор. Как только нужная сумма от покупателя или банка-кредитора поступает на спецсчет, обязательства участника долевого строительства по оплате ДДУ считаются выполненными.

Антонина Друева, руководитель юридического департамента «Миэль-Новостройки»:

— Основное изменение в логистике денежных потоков — деньги дольщиков становятся доступны застройщику только после того, как дом достроен, введен в эксплуатацию, а квартиры переданы приобретателям. Если же застройщик нарушает условия договора, то деньги должны быть возвращены приобретателям жилья.

Эскроу — депонирование средств до завершения возведения новостройки. В отличие от сберегательного, проценты на средства не начисляются, банк (агент эскроу) тоже не получает вознаграждения.

По сути, покупатель (депонент) открывает беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода дома в эксплуатацию (по проектной декларации) плюс шесть месяцев (такой срок отводится на передачу ключей).

  1. Девелопер и покупатель заключают ДДУ, в котором указывается условие оплаты с использованием эскроу. После подписания договор регистрируется в Росреестре, эта процедура занимает до девяти дней.
  2. После официальной регистрации ДДУ дольщик, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор, и банк открывает эскроу-счет. Покупатель вносит деньги на свой счет одновременно или в указанный в договоре срок в безналичном порядке. Этот процесс займет около трех дней, если в договоре не указаны другие условия.

Таким образом, по новым правилам процедура оформления сделки через эскроу-счет занимает около двух недель. Дальше остается ждать, когда застройщик сдаст объект в эксплуатацию и передаст дольщику ключи. После сдачи дома банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.

Можно ли вернуть деньги со счета

Вернуть деньги с эскроу-счета покупатель может при расторжении ДДУ. Для этого существует несколько условий:

  • застройщик признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство;
  • девелопер ликвидирован по решению суда;
  • компания передала квартиру в оговоренный срок.

Гарантии при банкротстве застройщика

Теперь в случае банкротства застройщика или других форс-мажоров покупатель не теряет деньги, так как они заморожены на эскроу-счете в уполномоченном банке.

Дольщик вправе забрать средства со спецсчета и потратить их по своему усмотрению или оставить и потребовать передачи квартиры через суд, если дом построен.

Как и сейчас, клиент может подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта.

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:

— На текущий момент крупными застройщиками получено достаточное количество разрешений на строительство, что позволит вести процесс без ключевых изменений.

Мелким, более слабым игрокам придется сложнее — у них недостаточно собственных средств для строительства объектов по новым правилам, а кредит они могут и не получить.

Но, думаю, апокалиптичной картины для рынка ждать не стоит — крупные застройщики уже сейчас начинают предлагать желающим участвовать в бизнесе на условиях франшизы.

Средства на каждом счете эскроу застрахованы государством на сумму до 10 млн руб. Таким образом, подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах смогут вернуть полную сумму в случае банкротства банка, так как средняя стоимость жилья в России составляет около 3 млн руб.

Право работать с эскроу-счетами получат не все банки. Правительство в мае 2019 года снизило требования к кредитному рейтингу кредитных организаций, благодаря этому список банков, которые могут работать с такими счетами, увеличился с 63 до 100.

Переход на проектное финансирование в большей степени защитит дольщиков в массовом сегменте. Покупатели квартир в сегменте бизнес-, премиум- и элитном окажутся менее защищенными, так как цена 1 кв.

м в самых дорогих новостройках Москвы может превышать 2 млн руб. Страховая сумма в 10 млн руб. для большинства элитных квартир — всего 10–15% от их полной стоимости, подсчитали в компании Savills.

Впрочем, по словам экспертов компании, гарантий у покупателей нет и сейчас, так что это не ухудшит их существующее положение.

Ряд застройщиков сможет строить по старым правилам

С 1 июля 2019 года не все новостройки будут продаваться через эскроу. Власти дали возможность девелоперам продавать по старой схеме, если строительная готовность объекта составляет не менее 30%, а количество заключенных ДДУ — не менее 10%. Для проектов комплексного развития территории достаточно 15%-ной готовности, а для системообразующих компаний (входят ПИК и ЛСР) — 6%-ной.

С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги дольщиков напрямую в 70–80% новостроек, возводимых сегодня в Москве. При этом, по оценкам компании «Бест-Новострой», в течение двух-трех лет больше половины застройщиков Москвы будут работать в уже реализуемых проектах по старым правилам.

Даромир Обуханич, генеральный директор ГК «МИЦ»:

— Девелоперу по-прежнему нужно будет продавать на более ранних стадиях, так как это позволит наполнять эскроу-счет. В зависимости от размера средств на нем по выбору компании будет снижаться ставка либо по проектному финансированию, либо по ипотеке для клиентов.

Как проконтролируют девелоперов

Поправки в законодательство о долевом строительстве ужесточили требования к застройщикам — нецелевое использование средств станет невозможно.

Вся операционная деятельность застройщиков будет тщательно отслеживаться и проверяться уполномоченным банком.

По сути, кредитная организация финансирует расходы девелопера по согласованному проекту бюджета строительства (за вычетом собственных средств застройщика).

Деньги девелопера (и всех других структур, которые участвуют в возведении объекта) будут находиться в одном банке на одном счету. Это позволит кредитору контролировать переводы на всех этапах. Застройщик должен предоставлять банку обоснования для перевода средств, а финансовая организация может отказать в проведении сомнительной операции.

https://www.youtube.com/watch?v=2m3H14scPM4\u0026list=PLupL5LCrume7Vc1dSQ9ZfXOpp7Kjcv2oG

Застройщики обязаны размещать информацию о компании и объектах строительства в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Это позволит сделать информацию о компании и объектах открытой, а документооборот — прозрачнее.

: что поменяется на рынке строительства с 1 июля

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5d1370f39a79474eb9a88a71

Все без обмана? Как подорожают новостройки

Новые правила для застройщиков

В связи с поправками в ФЗ-214, внесенными 25 декабря прошлого года, с 1 июля в России переходят к кредитованию долевого строительства с использованием счетов эскроу. Таким образом, старая система долевого строительства домов уходит в прошлое.

Счета эскроу — специальные счета, на которые будут вносить деньги покупатели квартир в строящихся домах. Банки будут «замораживать» эти средства до окончания строительства и перечислять их застройщику только после передачи квартиры. А строить дома компания будет за счёт банковских средств проектного финансирования.

При этом банки будут жёстко контролировать целевое использование денег. Средства всех структур, которые участвуют в строительстве, будут находиться на одном счету.

Кроме того, застройщик должен будет предоставлять банку обоснования для каждого перевода, а кредитная организация может отказать в проведении сомнительной операции.

Счет эскроу чем-то напоминает банковский депозит, только проценты по нему получает не вкладчик (он же дольщик), а банк. Доход от размещения средств покупателей квартир банки будут также использовать для снижения ставки застройщику.

Вернуть деньги – забрать «беспроцентный депозит», расторгнув договор долевого участия (ДДУ), – тоже можно будет в новой системе, но только если компания-застройщик либо находится в процессе банкротства, либо признана банкротом, либо ликвидирована по решению суда.

Переход на новую схему будет не одномоментным.

С 1 июля будут разрешены только сделки со счетами эскроу, которые соответствуют специальным критериям российского правительства.

Строительная готовность проектов должна быть не менее 30%, а количество заключенных ДДУ — не менее 10%. Если же разрешение на строительство было получено ранее, можно будет работать по старым правилам.

«На данный момент строится около 132,3 млн кв. м жилья. Из этого объема 37,1 млн кв. м готово более чем на 70% и объекты планируется сдать до 1 июля 2019 года, еще у 71,9 млн кв.

м строительная готовность превышает 30%. Таким образом, 109 млн кв.

м или более 80% строящегося сегодня жилья может быть реализовано по прежним правилам долевого строительства», — комментирует главный аналитик ПСБ Владимир Лящук.

В целом новый механизм призван обеспечить защиту средств покупателей, так как списание средств со счета эскроу возможно лишь при условии завершения строительства объекта.

Банки радуются новой схеме финансирования жилье. Кредитные организации, входящие в список уполномоченных организаций Банка России, получают новых корпоративных заемщиков, причем могут полностью контролировать расходование ими средств.

Девелоперы, ранее пользовавшиеся беспроцентными деньгами дольщиков, теперь будут платить кредитным организациям за пользование проектным финансированием, по оценке экспертов рынка, примерно на 7% годовых.

И это то, чем они давно пугали в рекламах россиян, призывая покупать новостройки до 1 июля, поскольку цены на покупку жилья вырастут.

Между тем цены на новостройки начали расти уже в прошлом году, а за последние 7 месяцев увеличились уже по разным оценкам на 5-10%. В начале года «против рынка» сыграли банки, увеличив ставки ипотечных кредитов, что тоже повлияло на рост стоимости новостроек.

При этом девелоперы продолжают говорить о том, что цены продолжат расти.

Даже в тех комплексах, которые, в соответствии с требованиями Минстроя, будут продаваться по старым правилам, вероятно повышение стоимости квартир в пределах до 10%, заявляет заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.

«Застройщики были вынуждены выделить дополнительные ресурсы, чтобы до 1 июля успеть довести свои проекты до 30-процентной готовности, которая позволит им работать на прежних условиях», — объясняет он.

«Основной рост цен до 10-15% ожидается уже в июле, причем в тех проектах, где продажи будут идти через счета эскроу», — считает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

Впрочем, не все так пессимистичны — даже среди девелоперов.

https://www.youtube.com/watch?v=FZaS2FLYnHA\u0026list=PLupL5LCrume7Vc1dSQ9ZfXOpp7Kjcv2oG

Говорить о цифрах сейчас некорректно, считает председатель совета директоров ГК «Основа» Александр Ручьев. По его мнению, взрывного скачка не предвидится, так как покупательская способность россиян остается низкой.

«Переложить допзатраты застройщиков на покупателя вряд ли удастся в условиях снижающихся доходов населения,

— согласен сертифицированный аналитик-эксперт рынка недвижимости по версии «Деловой России» Геннадий Стерник. — Скорее еще упадет спрос, и цены даже могут слегка понизиться».

В настоящий момент мы не видим существенного влияния изменений в 214-ФЗ на ценообразование на рынке новостроек, констатирует Роман Цивинюк, вице-президент, руководитель розничного блока СМП Банка.

Застройщик может сэкономить на взносах в компенсационный фонд долевого строительства, которые составляют до 1,2% от цены сделки по продаже квартиры по договору долевого участия, указывает также Илья Жарский, управляющий партнер экспертной группы Veta.

При этом девелоперы надеются, что в ближайшее время произойдет корректировка правил строительства по новой схеме.

Инициаторы реформы ссылаются на международный, и прежде всего европейский опыт применения счетов-эскроу и проектного финансирования, однако в Европе проектное финансирование стоит для компаний от 1 до 2,5%, а в России оно будет стоить от 6,5 до 10%, отмечает Ручьев.

Кроме того, в европейской модели существует постепенное раскрытие счетов-эскроу, в соответствии с графиком строительства, то есть деньги компании не замораживают полностью до окончания возведения дома.

Поэтому рынок сегодня ожидает, что соответствующая «европейская» корректировка реформы произойдет и в нашей стране в течение ближайших полутора лет.

Это необходимо, в том числе и для сдерживания роста цен», добавляет он.

Источник: https://www.gazeta.ru/business/2019/06/28/12462709.shtml

Новый закон о дольщиках: реальная защита или иллюзия?

Новые правила для застройщиков

С 1 июля 2019 года в России начнут действовать новые правила долевого строительства. По задумке авторов закона от 25 декабря 2018 года № 478-ФЗ, изменения должны глобально решить проблему обманутых дольщиков.

Уже через несколько месяцев обязательным условием для застройщиков станет использование эскроу-счетов.

Но окажутся ли они спасательным кругом на российском рынке недвижимости? Портал GiperNN спросил об этом тех, кого нововведения касаются непосредственно: дольщиков, застройщиков и юристов.

Что такое эскроу-счет?

В России такой вид счета пока мало распространен, и далеко не все банки сегодня готовы к предоставлению этой услуги. В создании эскроу участвуют три стороны: покупатель (в данном случае дольщики), продавец (застройщик) и эскроу-агент (банк).

Деньги участников долевого строительства поступают на счет, который замораживается до тех пор, пока застройщик не выполнит условия договора — то есть не сдаст готовый объект. В процессе строительства пользоваться средствами с эскроу-счета он не может.

А вот дольщик, если не получает обещанные квадратные метры, может забрать свои деньги. Казалось бы, все просто. Но так ли безоблачно?

Плохие новости есть: эскроу-счета — прямой путь к росту цен на жилье. Это подтверждают все специалисты в области недвижимости. Дело в том, что теперь деньги на строительство застройщик должен брать у банка под проценты.

И, конечно, это не может не сказаться на стоимости проекта. Оплачивать дополнительные расходы будут дольщики.

Юрист Татьяна Воронова считает, что в этой ситуации в самом выгодном положении остаются банки, на счетах которых будут аккумулироваться средства дольщиков.

«С одной стороны, закон призван к защите участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков, но с другой стороны — застройщики будут вынуждены либо повышать цену для конечного потребителя и привлекать денежные средства по 214-ФЗ, либо опять использовать теневые схемы (предварительный договор, ЖСК) для понижения цены на объекты долевого строительства, — комментирует Воронова. — В итоге покупателю придется выбирать либо дорого, но с гарантиями по 214-ФЗ, либо дешево, но с очень большими рисками».

Глава Минстроя Владимир Якушев в интервью «Российской газете» заявил, что условия кредитования будут зависеть от успешности проекта — точнее, от того, как быстро пойдет продажа квартир с открытием эскроу-счетов. Чем активнее это будет происходить, тем ниже будет падать ставка. Но сначала она будет рыночной.

Готовность банков и застройщиков

Нижегородская девелоперская компания (ННДК) — один из застройщиков, которому совсем скоро предстоит работать по новой схеме. Мы поинтересовались у финансового директора компании Ольга Назаровой, готовы ли банки к сотрудничеству с использованием эскроу-счетов.

«Сейчас к работе с проектным финансированием и привлечением денежных средств дольщиков на счета-эскроу готовы только два уполномоченных банка, у которых есть разработанные механизмы, документация и утвержденный порядок работы, — говорит Назарова. — Знаю, что готовятся предложения и от других федеральных банков».

Топ-менеджер добавляет, что на сайте Центробанка размещен список из 62 уполномоченных банков, который, возможно, со временем расширится.

Для застройщика схема такова:

  • компания получает разрешение на строительство, имея как минимум 15% от общей суммы вложения в проект;
  • берет кредит в одном из уполномоченных банков, но не более 85% от проектной стоимости;
  • оформляет заключение Государственного строительного надзора (ГСН) о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ с обязательным условием о размещении денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу (в том же банке, который дал кредит, — согласно 478-ФЗ);
  • после введения в эксплуатацию объекта и регистрации первого права собственности средства на эскроу-счетах открываются в пользу застройщика с удержанием денег для погашения основного долга по проектному финансированию.

В ННДК подчеркивают, что такая схема гарантирует защиту средств, но есть один нюанс: в случае банкротства банка гарантированная сумма страхового возмещения на одного дольщика — 10 миллионов рублей. И если он планировал приобрести элитную квартиру, то эта сумма, возможно, не покроет всех затрат.

Юрист Татьяна Воронова добавляет, что закон в нынешнем виде, однако, не предусматривает всех вариантов развития событий, и в некоторых ситуациях дольщик все же может остаться без денег в случае банкротства банка.

«В законе говорится, что „денежные средства, размещенные на счете эскроу открытом физическим лицом (депонентом) для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, подлежат страхованию в соответствии с настоящим Федеральным законом в период с даты регистрации документов, представленных для государственной регистрации прав, до истечения трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, или до истечения трех рабочих дней с даты принятия решения об отказе в государственной регистрации права, или до истечения трех рабочих дней с даты прекращения государственной регистрации права“, — поясняет Воронова. — Может получиться так что деньги положили, сдали документы на регистрацию, а у банка в этот момент отозвали лицензию. Я считаю, что пробелы в законе есть, и они могут серьезно навредить».

Сбербанк и эскроу: от теории к практике

Самый крупный банк страны объявил, что начал предоставлять застройщикам и дольщикам услуги по сопровождению, то есть эта кредитная организация уже на практике опробовала новые законы.

«Первую в ПФО сделкус эскроу-счетом Волго-Вятский банк Сбербанка заключил в конце июня 2018 года с девелоперской компанией „Талан“, представленной в 11 регионах России. Кредитная линия открыта для строительства жилого комплекса „Счастье“ в Перми на сумму 1,7 миллиарда рублей», — сообщили корреспонденту GiperNN в Сбербанке. Срок сдачи данного объекта — 2021 год.

К февралю только в Волго-Вятском банке, который обслуживает девять регионов России, в том числе Татарстан и Нижегородскую область, дольщики открыли более 400 эскроу-счетов, а соответствующие сделки заключены с десятью компаниями — застройщиками.

В банке отметили, что и застройщики, и кредитные организации должны основательно подготовиться к переходу на новые правила, хотя он и будет постепенным. Компании — адаптировать свои бизнес-модели, банки — проработать необходимый сервис.

Среди банков, допущенных к сопровождению застройщиков, такие крупные кредитные организации, как ВТБ, «Тинькофф», «Райффайзенбанк», «Россельхозбанк», «ЮниКредит Банк», «Промсвязьбанк», «Совкомбанк» и другие.

Что думают обманутые дольщики

В России к концу 2018 года насчитали более 34 тысяч обманутых дольщиков, но это только те, кто включен в специальный реестр. По подсчетам общественников, таких людей в разы больше, и они остро нуждаются в защите и помощи государства.

Мы спросили у тех, кто уже стал жертвой недобросовестных застройщиков, как они относятся к новому закону и считают ли его «лекарством» от обмана в сфере долевого строительства.

Анна Криндач, Екатеринбург

В 2007 году Анна Криндач купила «виртуальную» квартиру в ЖСК «Летний» и надеялась отпраздновать новоселье уже в 2008-м.

Но строительство прекратилось, и в 2009 году женщина с семьей вынуждена была заехать в недостроенную квартиру, а потом несколько лет отстаивать свое право владеть ею.

Сегодня она является главой общественной организации «Сила в движении», защищающей права обманутых дольщиков.

Криндач уверена, что, говоря о безопасности новой схемы долевого строительства, власти страны выдают желаемое за действительное.

«Получат ли деньги дольщиков должную защиту и станет ли эта схема выгодной для простых участников долевого строительства, — тут, как говорится, вилами по воде. Зато совершенно очевидно, что в выигрыше окажутся банкиры, которые смогут зарабатывать», — говорит она.

Позиция организации обманутых дольщиков «Сила в движении» однозначна: долевое строительство в России нужно запретить полностью.

Новые правила увеличивают нагрузку на строительный бизнес, а это, по мнению Анны Криндач, повлечет новый виток банкротства застройщиков.

Банки готовы распоряжаться деньгами дольщиков, но не планируют вести никакой коммерческой деятельности, чтобы помочь в реализации проектов.

«Даже если застройщик „семи пядей во лбу“, а помощниками у него одни профессионалы, предусмотреть и просчитать растущие макроэкономические риски невозможно, — считает Криндач. — И это все при том, что снижение покупательской способности продолжается, а спад продаж никакое правительство запретить не в состоянии».

Она добавляет, что для миллионов дольщиков, которые уже обмануты, новый закон ничего не меняет: они по-прежнему в трудной ситуации, и для ее облегчения государство ничего не предложило.

Наталья Саух, Нижний Новгород

Семья Натальи вложила средства в строительство ЖК «Новинки Smart City» в Богородском районе Нижегородской области. Сейчас она вместе с другими обманутыми дольщиками борется в суде за то, чтобы недостроенный жилой комплекс передали новому застройщику и люди могли вселиться в обещанные квартиры.

Наталья тоже считает, что защитить дольщиков от обмана может только запрет долевого строительства на законодательном уровне. Женщина, как и другие дольщики ЖК «Новинки Smart City», скептически относится к нововведениям: в течение многих лет выходят все новые и новые законы, призванные защищать покупателей, но количество обманутых людей только растет.

«Абсурдна немного и сама ситуация, когда человек берет ипотеку в банке, средстваостаются в банке же на эскроу-счетах, и платит деньги за нее в банк, а потом еще и оплачивает обслуживание счета», — отмечает Наталья Саух.

Она добавляет, что пока закон об эскроу-счетах достаточно сырой, требующий доработки, и это создает простор для различных «маневров» со стороны недобросовестных застройщиков и кредитных организаций. К тому же, жилье подорожает и станет менее доступным.

«И тут опять страдают самые беззащитные — те, кто последние деньги собирает и отказывает себе буквально во всем, чтобы приобрести жилье, платит ипотеку и, возможно, снимает жилье», — резюмирует нижегородская дольщица.

Понять, насколько эффективно работает система эскроу-счетов, можно будет спустя какое-то время. Очевидно, что новый закон расширяет гарантии для дольщиков. Но решит ли он проблему обмана глобально — большой вопрос.

Анна Синаревская

 legalhelp.pro, risovach.ru, static.probusiness.io, proural.info, силавдвижении.рф, wurtzellaw.com

Источник: https://www.GiperNN.ru/zhurnal/zhile/stati/novyy-zakon-o-dolshhikah-realnaya-zashhita-ili-illyuziya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.